[논문이야기] 부동산 경매 시장의 할인/할증 요인 ④

할인/할증 요인을 '모멘텀 팩터'로 부를 수 있는 이유, 시장 체제를 감지할 수 있기 때문
모멘텀 팩터, 일반적으로 군집하는 현상 보여
부동산 경매 시장, 매매 시장 영향만이 지배적인 것으로 분석돼

[논문이야기] 부동산 경매 시장의 할인/할증 요인 ③에서 이어집니다.

지난 글에서 필자는 경매 시장 분석(낙찰가율)의 한계를 푸리에 변환으로 해결했으며, 나아가 푸리에 변환으로 추출된 ‘잠재’ 컴포넌트들이 실제 변수로 직결된다는 것을 통계적으로 검정했다.

이번 글에서는 위 과정을 통해 추출된 할인/할증 컴포넌트의 정체가 무엇인지 살펴본다.

할인/할증 컴포넌트의 정체는

지금까지의 분석 결과를 정리해 보면 다음과 같다. 낙찰가율에서 매매 시세와 법원 감정가 영향을 제외하고 난 뒤의 요인이 할인/할증 요인인데, 이러한 할인/할증 요인은 전월과 전전월의 차분값(변동성)과 비슷한 움직임을 보인다는 것이다.

또한 위 논의를 바꿔 말하면 다음과 같다. 과거 차분값(변동성)이 두 가지 요인인 ‘매매시세’ 및 ‘법원 감정가’로 미처 설명되지 않는 부분을 추가로 설명하고 있음을 고려하면, 경매 시장에는 할인/할증 요인이 존재하되 그 원인은 변동성(과거 낙찰가율의 차분값)이라는 것이다. 후술하겠지만, 필자는 이러한 할인/할증 컴포넌트가 일종의 추세를 설명할 수 있는 요인이라는 판단하에 ‘모멘텀 팩터’로 명명했다.

모멘텀 팩터의 ‘군집 특성’

칼만 필터에서의 상태공간(state-space)에서는 회귀 계수(beta)가 시간에 따라 변한다는 것을 바탕으로 한다. 이때 시간에 따라 변하는 회귀 계수의 움직임을 추적하면 시간대별로 해당 변수가 종속 변수에 ‘얼마만큼’의 영향을 미치는지에 대한 ‘민감성'(Sensitivity)을 확인할 수 있다.

우리가 흔히 수행하는 회귀분석의 최소자승법(Ordinary Least Square, OLS)는 회귀 계수(beta)가 고정돼 있다고 가정한다. 그러나 필자는 ‘모멘텀 팩터’의 특성을 더 자세히 분석하기 위해 회귀 계수가 시간에 따라 변화하는지 확인하기 위해 칼만 필터(Kalman-Filter)를 활용했다.

분석 결과, 아래 그림과 같이 특정 구간에서 모멘텀 팩터의 회귀 계수가 매매 시세 회귀 계수를 초과하는 것을 확인할 수 있다. 그리고 이 초과하는 구간을 확인해보면 모멘텀 팩터는 일종의 군집 현상을 갖는 것을 볼 수 있다.

매매시세 VS 할인할증 논문이야기 윤보현
매매시세 VS 할인할증
민감성 초과구간 논문이야기 윤보현
시변계수(Time varying coefficient) (매매시세 vs 할인/할증) (상) , 민감성 초과구간 Plot (하)

모멘텀 팩터의 진정한 의미

앞서 살펴본 ‘모멘텀 팩터의 민감성이 매매 시세를 초과하는 구간’에 대해 조금 더 깊게 생각해볼 필요가 있다. 모멘텀 팩터는 할인/할증을 설명하는 요인이다. 따라서 낙찰가율을 구성하는 할인/할증 요인이 평소보다 더 민감하게 작용했다는 것은, 매매 시장과 경매 시장이 평소 가지고 있던 ‘평균적인 관계’에 금이 갔다는 뜻으로도 해석할 수 있다.

‘평균적인 관계에 금이 갔다’라는 것은 구체적으로 무엇을 의미하는 걸까? 매매 시장과 경매 시장이 평소 만약 10이라는 이격을 유지하는 관계라고 가정해 보자. 평균적 관계에 금이 간 상황은 이 이격이 5로 줄어들었거나 15로 증가한 것을 의미한다. 위의 대표적인 상황은 부동산 시장이 과열됐거나 과냉된 상황, 혹은 그런 상황이 만들어지기 직전 정도가 될 것이다. 다시 말해 너도나도 집을 구매하려는 시기엔 자연스럽게 ‘평균 관계를 깨뜨리는’ 과열이 생길 수 있고, 이를 경매 시장의 ‘인기도’라고 해석할 수 있다.

그러나 위의 해석에 있어 한 가지 유의해야 할 사항이 있다. 위 분석 결과에서 나타나듯 일반적으로 매매 시장이 하락하면 경매 시장 또한 덩달아 하락한다. 이는 경매 낙찰가율의 변화를 견인하는데 가장 큰 영향력을 행사하는 요인이 ‘매매시세’임을 감안하면 당연한 현상이다. 즉 시장에 하락이나 상승이 발생했을 때, 모멘텀 요인이 작동하지 않더라도 매매 시장 영향에 따라 경매 시장도 오르고 내릴 수 있다는 것이다. 다시 말해 ‘모멘텀 팩터의 발동’이 반드시 시세 상승/하락을 의미하지는 않는다는 것이다.

한편 할인/할증 요인은 결국 매매 시세의 영향 + ‘@’로 정의된다. 이때 할인/할증 요인의 민감성 분석 결과는 ‘@’이 ‘평균 이상의 과도한 움직임’을 보일 때를 움직인다. 필자는 이러한 할인/할증 요인이 시장 심리 또는 추세 변화를 감지하는 역할을 수행할 수 있을 것이라 판단해 ‘모멘텀 팩터’라고 명명한 것이고, 실제 위 그림에서 보다시피 모멘텀 팩터의 군집 기간을 전후로 시장 추세가 변한 것을 확인할 수 있다.

또한 모멘텀 팩터가 평균 이상의 과도한 움직임을 보일 때, 이를 ‘버블 징후’ 또는 ‘냉각 징후’로도 생각할 수 있다는 점을 조심스럽게 제시한다. 이에 대한 탐구는 본 [논문이야기]의 범주를 초과하므로 더 이상의 논의는 하지 않으나, 이에 대한 추가 연구로서의 가치는 충분할 것으로 보인다.

결론을 정리하면

본 연구의 주요 사항은 다음과 같다.

  • 하향식(시계열) 분석이 불가능한 것으로 알려진 경매 시장을 푸리에 변환 등을 이용해 분석
  • 경매 시장에는 매매 시세와 법원 감정가 영향을 제외하면 할인/할증 영향만 존재
  • 할인/할증 영향(모멘텀 팩터) 는 군집 현상을 갖는다

본 [논문이야기]에서 제시하는 할인/할증 컴포넌트의 존재성 및 특성은 앞으로 경매 시장의 모든 참여자 및 부동산 시장의 모든 관계자에게 아주 유용한 지표로서의 기능을 수행할 수 있을 것으로 기대된다.

주식 시장에는 ‘페어 트레이딩(Pair trading)’이라는 개념이 있다. 비슷한 업종의 높은 상관관계를 갖는 두 종목(또는 다수)이 평균적인 간격을 가지고 비슷한 움직임을 보이다가, 그 이격이 평균을 벗어났을 때 한쪽엔 매도 포지션(Short)을, 다른 한쪽엔 매수 포지션(Long)을 취하여 차익을 얻는 트레이딩 기법이다.

위 개념과 마찬가지로 할인/할증 컴포넌트의 민감 구간을 이용하면 매매 시장과 경매 시장의 이격을 활용한다든지, 또는 지역별 이격을 탐지하거나 또는 전체 시장에서 추세 변동을 감지하는 수단 등 여러 방면에서 활용될 수 있다. 아울러 의사 결정자의 입장에선 매월 새로 경신되는 낙찰가율 데이터에서 할인/할증 (모멘텀) 요인이 포착된다면, 이를 추세 변화의 신호로서 향후 전략에 참고할 수 있다. 부동산 시장의 추세는 한번 정해지면 비교적 오래도록 지속하는 경향이 있기 때문에 이 점 또한 적극적으로 활용할 수 있겠다.

그 외 경매 시장(낙찰가율)에서 할인/할증 요인 외 기타 유의한 변수가 없다는 점에 주목할 필요가 있다. 이는 결국 경매 시장은 매매 시장의 영향 외에 별도 외부 요소가 없다는 것이다. 즉 경매 시장을 단순한 시장, 또는 솔직한 시장이라고 표현하는 것도 무리가 아닐 것이다.

[논문이야기] 부동산 경매 시장의 할인/할증 요인 – 번외로 이어집니다.