[빅데이터] 집값 폭락, 예견된 시나리오에 호들갑 그만 떨고 시장 해법 찾아야

부동산 거래가 급격하게 위축되면서 수도권 일대와 지방의 주요 도시들의 아파트 가격이 2018년, 혹은 2016년 수준으로 돌아가고 있다.

지난 15일 한국부동산원의 11월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국과 수도권 주택(아파트·연립·단독) 종합 매매가격은 전월 대비 각각 1.37%, 1.77% 하락했다. 지난 2003년 12월 시세 조사를 시작한 이후 역대 최대 하락이다. 상대적으로 하락 폭이 작았던 서울도 1.34% 하락해, 글로벌 금융위기가 있었던 2008년 12월의 1.39%에 근접한 수치를 나타냈다. 경기도와 인천은 각각 1.19%, 2.41% 하락해 역대 최대 낙폭을 기록했다.

이미 예견된 하락, 호들갑 떨기보다 시장 충격 준비해야

부동산 전문가들은 “작년까지 부동산 가격이 폭등세를 이어가던 시점에 이미 예견됐던 하락인 만큼 지나치게 호들갑을 떨 것이 아니라 ‘연착륙(자산 가격 하락 속도를 늦추는 작업)’을 위해 정책적 지원을 준비해야 한다”는 반응이다. 특히 과도한 부채로 무리한 구매를 일삼은 이른바 ‘영끌족’들이 유동성 위기에 몰려 지나치게 과도한 급매로 시장 교란이 없도록 해야 한다는 점을 강조했다. 이미 전 정권에서 지나친 부동산 거품을 잡지 못했던 탓에 시장 경제에 큰 충격이 있었던 것만큼 하락 시장을 그대로 내버려두면 시장에 재차 충격이 가해져 자칫 금융위기 상황으로 확대될 수도 있다는 주의도 뒤따랐다.

부동산 업계 속설인 ‘많이 오를수록 많이 떨어진다’는 표현이 가장 두드러지게 나타나는 지역은 ‘영끌족’들이 가장 많이 뛰어들었던 신축 아파트들이 대부분이다. 예를 들어, 수원시 영통구 망포동 동수원엘지빌리지 1차 아파트(84.97㎡ 기준)는 올 1월 5억5,500만원에 거래된 뒤 3월 6억2,000만원을 기록했다. 이후 증감을 반복하다 지난 11월 올해 초보다 8,000만원가량 떨어진 4억7,000만원에 매매가 성사됐다. 인근의 방죽마을영통뜨란채아파트(84.72㎡ 기준)는 1월 6억원에서 지난달 4억원까지 2억원이 떨어진 가격으로 매매됐다.

한국부동산원 조사에 따르면, 전국 아파트값은 지난 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 특히 경기도 아파트값은 같은 기간 6.56% 하락했다. 지난해 22.54% 올랐던 것과 대조되는 양상이다. 실제로 매수세가 급격히 냉각되면서 매매도 크게 위축됐다. 경기부동산포털에 따르면 12월 현재 기준 올해 경기도 아파트 매매량(계약일 기준)은 총 4만3,881건으로, 지난해(14만6,736건)의 약 3분의 1 수준으로 급감했다. 전세도 하락세를 이어가고 있다. 2021년 한 해 11.86% 상승한 경기지역 아파트 전셋값 지수는 올 1월부터 지난달까지 7.72% 하락했다.

시세는 아직 2018년 수준, 더 떨어질 가능성 대비해야

반포동 일대의 경우 지난 문재인 정권 내내 재건축 바람으로 가장 큰 폭의 상승을 기록했다. 인근 부동산 관계자들은 가격이 하락 추세인 것은 사실이나 아직 2020년 수준인 만큼 가격 하락에 대한 경직성이 인근 지역 대비 두드러진다고 밝혔다. 다만 서울 외곽 지역과 경기도 권은 현재 2018년 수준으로 가격 하락세를 보이는 만큼 강남권역도 추가 하락의 여지가 있다고 지적했다.

반포본동 아파트 재건축 관련 전문가는 “인근 래미안 원펜타스의 분양이 2023년 중에 있을 예정인 만큼, 분양가격과 손바뀜 중 나타나는 ‘프리미엄’이 시장 가격의 또 다른 지표로 자리 잡지 않겠냐”는 의견을 내놓기도 했다. 이어 “거래가 크게 줄어들어 상대적으로 가격 정보가 불확실해 지나친 위기감 조성은 경계해야 한다”며 “상당한 물량 공급이 예상되는 반포동 래미안 원펜타스 분양이 서울 시내 전체의 부동산 가격 흐름에 잣대가 될 가능성이 높다”고 주장했다.

2023년 윤석열 정부 부동산 정책, 2012년 이명박 정부 부동산 정책 재판될까?

전문가들은 오는 2023년 ‘윤석열 정부의 부동산 정책이 어떤 방향으로 가느냐’가 시장의 ‘연착륙’을 예측할 수 있는 지표가 될 것이라고 지적한다. 미국이 최대 0.5%p 정도 더 금리 인상 후에 인플레이션 추이를 지켜볼 것이라는 예측이 지배적인 가운데, 한국은행도 환율 및 에너지 수입 문제 등 복합 요인으로 경기부양을 위해 금리를 대규모로 낮추기는 어려워 부동산 정책에 해법이 있다는 것이다.

지난 15일 열린 제1차 국정과제 점검 회의에서 윤석열 대통령은 “최근 고금리 상황으로 주택가격이 하락하는 추세를 보여 (취득세, 대출 규제 등) ‘수요 규제’를 빠른 속도로 풀어 시장이 안정을 찾는 데 최선의 노력을 다하고자 한다”고 밝혔다. 규제 완화가 예상되는 대목이지만, 문제는 규제 완화의 내용이다.

지난 2008년 글로벌 금융위기 직후, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 부실로 전국적으로 대규모 미분양이 이어졌다. 미분양 물량이 대부분 소화된 것은 2016년에 이르러서였다는 것이 부동산 관계자들의 설명이다. 이명박 정권은 금융위기라는 글로벌 위기 상황 속에 환율 조작, 토목 사업, 규제 완화 등을 통해 시장 속에서 해법을 찾기 위해 고심했다. 당시 내놨던 정책 중에는 강남 3구에 대한 주택거래신고지역이 2012년에 풀린 점을 들 수 있다. 아파트 계약 후 신고 의무 기간이 15일 내에서 60일 내로 완화됐고, 임대사업용 주택 취득세 면제·감면, 주택구입자금증명 미적용 등으로 강남 지역에 사실상 투기를 허용해줬다.

같은 해 8월에는 이른바 8·13 대책으로 불린 건설업 금융지원 강화방안도 나왔다. 총 3조원 규모(당초 1조7,000억원)의 건설사 P(프라이머리)-CBO(채권담보부증권)를 9월부터 순차적으로 발행해 건설사들의 부도를 최대한 막았다. 특히 건설사에 대한 보증 비율을 40%에서 65%로 확대하고, 건설공사 브릿지론 보증을 통해 급전이 없어 건설사가 무너지는 사태를 피하기 위한 금융지원을 쏟아냈다.

올해 들어 원자잿값과 인건비가 대폭으로 상승해 공사비 급등에 어려움을 겪고 있는 건설사들의 사정도 지난 2012년과 다르지 않다. 지난 10월 기준 전국 미분양 물량은 5만 가구에 육박한다. 지난 2008년부터 5년간 쌓인 미분양 물량이 소화되는데 다시 5년에 가까운 시간이 걸렸던 것과 같은 압박을 느끼고 있을 건설사들에 유사한 정책 지원이 없으면 대규모 부도를 피할 수 없을 것이라는 우려도 나온다. 이번 정부가 어떤 규제 완화로 난관을 뚫어낼 수 있을지 주목된다.