서울 오피스텔 매매가 2년 만에 상승세, 원인은 아파트값 상승·공급 부족

2년간 하락세 지속한 서울 오피스텔, 상승세로 전환
서울 주요 지역 아파트값 상승에 저렴한 오피스텔로 수요 몰려
오피스텔 분양시장 장기 침체 영향으로 공급 물량도 부족

정부 규제 등 영향으로 지난 2년간 하락세를 지속해 온 서울 오피스텔 매매가격이 최근 상승세로 전환했다. 서울 아파트값이 연달아 오르면서 그 대체제로 오피스텔을 찾는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.

8월 서울 오피스텔 매매가격지수 0.03% 상승

23일 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 2022년 8월 이후 23개월간의 하락세를 마치고 지난 7월 보합세(0.00%)로 돌아선 뒤 8월 전달 대비 0.03% 상승했다. 권역별로 보면 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서남권(0.09%), 마포·서대문·은평구 등이 위치한 서북권(0.06%), 노원·도봉·강북구 등이 있는 동북권(0.03%)에서 오피스텔 매매가격이 전달 대비 상승했다. 반면 용산·종로·중구가 있는 도심권(-0.01%)과 강남 3구(강남·서초·송파구)가 있는 동남권(-0.06%)은 하락했다.

면적별로는 전용면적 40㎡ 이하와 40∼60㎡의 오피스텔은 각각 0.03%, 60∼85㎡는 0.02% 상승한 반면 85㎡ 초과 오피스텔은 0.10% 하락했다. 소형 오피스텔 위주로 가격이 상승했단 의미다.

서울과 달리 경기와 인천 지역의 경우 매물 적체가 심화하며 8월 큰 폭으로 가격이 하락했다. 경기 지역은 -0.11%에서 -0.12%로, 인천은 -0.23%에서 -0.28%로 하락 폭이 확대됐다. 지방 시장도 마찬가지였다. 부산(-0.16%→-0.28%), 대구(-0.34%→-0.60%), 광주(-0.28%→-0.39%) 등 대부분의 지역에서 가격 하락 폭이 증가하며 전반적인 하락세를 보였다.

아파트값 급등에 따른 풍선 효과

침체를 겪던 서울 오피스텔 매매가격이 갑작스러운 상승세에 돌입한 데 대해 부동산 업계에선 “최근 서울 주요 지역 아파트값이 급등한 데 따른 풍선 효과”라는 분석이 나온다. 통상 주거용 오피스텔은 중소형 아파트나 빌라(다세대·연립) 등에서 수요층 이동이 가능한 ‘대체재’의 성격을 갖고 있다고 평가된다. 즉 아파트 가격이 오르면서 상대적으로 저렴한 오피스텔로 수요가 옮겨간 게 이번 가격 상승의 원인이라는 것이다.

일각에선 한국토지주택공사(LH)가 서울에 비아파트를 매입임대한 게 오피스텔 가격 상승의 원인이라는 의견도 있다. 업계에 따르면 LH는 올해 연초 계획 대비 2만7,000호 늘어난 총 5만 호 이상의 신축 매입임대주택 매입을 추진 중이다. 내년까지 매입하는 신축 주택을 합하면 총 10만 호를 넘는 규모다. 아파트보다 공급이 빠른 비아파트를 공급해 전세사기 이후 무너진 빌라, 주거용 오피스텔 등 시장을 정상화하겠다는 게 LH의 취지지만, 오히려 LH의 매입임대가 시장 수요를 충당하는 결과를 낳아 오피스텔 가격 상승을 견인했을 수 있다는 게 이들의 주장이다.

2020년부터 침체의 늪 빠진 오피스텔, “그만큼 공급 물량 줄어”

한편으론 오피스텔 분양시장이 수년째 침체의 늪을 벗어나지 못한 탓에 공급 물량 자체가 줄어든 게 가격 상승의 배경이라는 주장이 나오기도 한다. 당초 오피스텔은 주택시장 상승기에 아파트 대체재로 큰 인기를 끌었다. 아파트 가격이 크게 상승하자 자금력이 상대적으로 부족한 청년층을 중심으로 도심에서 생활할 수 있는 대안으로서 오피스텔 공급이 크게 늘어난 것이다.

그런데 2020년 정부가 오피스텔을 주택 수에 포함하는 등 규제 정책을 내놓으면서 오피스텔 분양시장은 급격히 침체하기 시작했다. 해당 규제로 오피스텔은 건축법에 따라 취득세를 아파트보다 높은 4.6%를 내는 데다, 주택담보대출 금리도 높고 정책금융상품 혜택도 받지 못하는 건물이 됐다. 오피스텔의 주 수요층이던 청년층이 오피스텔을 분양받을 이유가 사라진 셈이다.

이렇다 보니 오피스텔 공급 물량도 크게 줄었다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 1월부터 9월까지 서울에서 분양된 오피스텔은 총 1,085호실에 불과했다. 2020년 같은 기간 분양된 오피스텔이 4,012호실이었음을 고려하면 무려 73%나 급감한 수준이다.