공급 마르고 전월세 뛰었다, 오피스텔 시장의 향방은

착공도 거래도 급감한 오피스텔, 시장 침체 본격화
공급 줄며 전월세는 급등, 오피스텔 선호 청년층 갈 곳 잃었다
가격 인상과 공급 확대의 '연결고리', 수년 내 시장 정상화 전망

오피스텔을 비롯한 비(非)아파트 착공·입주 물량이 급감하고 있다. 국토교통부에 따르면 작년 1~11월 전국 연립·다세대주택 인허가 물량은 1만3,868가구에 그쳤다. 2022년(4만2,803가구)의 3분의 1 수준이다. 도시형생활주택 인허가 물량 역시 같은 기간 2만,8533가구에서 6,476가구로 급감했다. 정부의 급격한 부동산 부양 정책 전개, 고금리 상황 등 악재가 겹치며 비아파트 시장 전반이 혼란을 겪는 모양새다.

거래도 공급도 말랐다, 외면받는 오피스텔

서울부동산정보광장에 따르면 지난해(12월 20일 기준) 서울에서 발생한 오피스텔 매매 건수는 7,685건으로, 2022년 1만4,486건 대비 6,801건(46.94%) 급감했다. 부동산 시장이 호황을 누렸던 2021년(1만9,245건)과 비교하면 자그마치 1만1,560건(60.06%)이 줄었다. 경기 여건과 금리에 민감한 수익형 부동산인 만큼, 최근 부동산 시장 침체의 ‘직격탄’을 맞은 것으로 풀이된다.

오피스텔 공급 역시 눈에 띄는 감소 추이를 보이고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 1~11월 서울 오피스텔 인허가 및 착공 물량은 60% 이상 감소했다. 인허가 물량은 연면적 기준 2022년 119만7,572㎡에서 2023년 1~11월 40만9,014㎡로 65.8% 감소했다. 같은 기간 착공 물량 역시 99만7,278㎡에서 30만8,515㎡로 69.0% 급감했다. 같은 기간 연립·다세대주택 착공 물량 역시 4,223가구에 그쳤다. 2022년(1만5,606가구) 대비 3분의 1 수준이다.

오피스텔 시장 침체의 주요 원인으로는 ‘아파트 선호’가 지목된다. 최근 아파트는 집값 하락세, 규제 완화 등에 힘입어 실수요를 대거 흡수하고 있다. 반면 오피스텔은 2022년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상에 이름을 올렸고, DSR 규제 없이 대출이 가능한 ‘특례보금자리론’ 대상에서도 제외됐다. 주택 실수요자가 굳이 오피스텔을 찾을 이유가 없다는 의미다. 부동산 투자자 역시 고금리 상황에 수익성이 떨어지는 오피스텔 투자에서 줄줄이 손을 떼고 있다.

뛰어오르는 전세가, 임대 수요자 ‘난감’

신축 빌라·오피스텔 공급이 말라붙자, 비아파트 임대 거주를 선호하는 서민들은 졸지에 갈 곳을 잃게 됐다. 절대적인 공급 부족으로 인해 오피스텔 월세가 급등하면서다. 2022년 1~11월 4만2,803가구에 달했던 전국 연립·다세대주택 인허가 물량은 지난해 3만660가구까지 줄어들었다. 1만 가구 이상이 시장에 나오지 못한 채 ‘대기’ 중이라는 의미다.

청년층이 선호하는 도심 내 직주근접 소형주택 공급도 눈에 띄게 감소하고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 2020년 서울 중구에서 분양된 도시형생활주택(30가구 이상 기준)은 약 780가구에 달했다. 하지만 2021년엔 282가구까지 그 수가 대폭 줄었고, 2022년 이후로는 공급이 아예 말라붙었다. 비아파트 임대 매물을 찾지 못한 청년층은 ‘울며 겨자 먹기’로 고가의 월세를 지불하거나, 외곽 지역으로 눈을 돌려야 하는 실정이다.

부동산 정보업체 경제만랩에 따르면 지난해(1~11월) 서울 오피스텔 월세 거래량은 3만6,068건 수준이었다. 이 중 월 임대료 60만원 이상 고가 계약이 차지하는 비중은 자그마치 60.5%에 달했다. 2021년 45.8%, 2022년 54.1% 대비 대폭 증가한 수준이다. 월세 100만원 이상 거래도 12.4%에 달했다. 오피스텔과 함께 비아파트 시장의 ‘쌍두마차’로 꼽히는 빌라 월세 역시 작년 7월부터 매달 상승곡선을 그리고 있다.

전세가 뛰면 공급도 는다? 부동산 시장의 순환

한편 일각에서는 현재의 전월세 가격 상승세가 차후 오피스텔 공급 정상화를 촉진할 것이라는 전망이 제기된다. 시장 전반이 2020년 ‘전세 대란’ 당시와 유사한 전철을 밟을 것이라는 분석이다. 당시 신규 주택임대차보호법 등으로 인해 아파트 전세난이 심화하자, 오피스텔 전세가 역시 빠르게 뛰어오른 바 있다. 갈 곳을 잃은 실수요자 규모에 비해 매물이 턱없이 부족했기 때문이다. 일부 지역에서는 오피스텔 전세가 매매가를 뛰어넘는 역전세 현상이 발생하기도 했다.

전세난이 심화하자 정부는 2021년 도시형 생활주택과 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화했다. 도시형 생활주택의 허용 면적을 기존 50㎡에서 60㎡까지 확대하고, 주거형 오피스텔에 대한 바닥 난방 기준을 완화하는 등 중대형 오피스텔 공급에 힘을 싣는 방식이었다. 이후 전세가 폭등과 규제 완화에 힘입어 오피스텔 착공이 급증했고, 본격적으로 공급의 물꼬가 트이기 시작했다.

당시 착공을 시작한 오피스텔 물량은 수년 뒤 시장에 쏟아져 나왔고, 지난해 초과 공급으로 인한 매매·전세가 하락의 주요 원인으로 작용했다. 공급이 말라붙어 전세가가 뛰자, 수익을 노린 새로운 공급이 발생하는 일종의 ‘순환’이 발생한 셈이다. 업계에서는 이미 전세가 급등 및 공급 부족이 가시화한 이상, 이후 수년 내로 또다시 이 같은 시장 순환이 발생할 것이라는 분석을 내놓고 있다.