“부동산 PF가 목 조른다” 가중되는 금융권 부담, 탈출구는 시장 회복?

내달 PF 신디케이트론 가동, 은행권 부담 8,000억원
PF 리스크에 허덕이는 제2금융권, 충당금 '폭탄'
서울 중심으로 상승하는 집값, 시장 회복 본격화 움직임

은행권이 금융당국의 주문에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 연착륙 지원에 약 8,000억원을 출자할 예정이다. 부동산 PF 부실 리스크를 중심으로 금융권의 자금 지출이 확대되고 있는 것이다. 다만 국내 부동산 시장이 점차 회복의 조짐을 보이고 있는 만큼, 일각에서는 금융권의 PF 관련 비용 부담 역시 조만간 해소될 것이라는 낙관적 전망도 흘러나온다.

부동산 PF 신디케이트론 부담 가시화

27일 금융권에 따르면 다음 달 중순부터 은행과 보험사가 1조원 규모로 조성하는 ‘PF 신디케이트론’이 본격 가동된다. 신디케이트론은 PF 사업장 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 사업장을 대상으로 △경락자금대출 △부실채권(NPL) 매입 지원 △일시적 유동성 위기 지원 등 3개 유형으로 공급될 예정이다. 투입되는 자금은 은행이 80%, 보험이 20%를 각각 부담할 가능성이 크다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행이 총 8,000억원을 부담해야 한다는 의미다.

은행권은 연내 신디케이트론 1조원이 조기 소진될 것으로 보고 있다. 금융당국의 PF 사업장 ‘옥석 가리기’에 따라 올해 하반기 150여 곳의 사업장이 시장에 쏟아져 나올 것으로 전망되는 가운데, 1조원으로는 이들 사업장을 지원하기도 빠듯하다는 것이다. 이에 금융당국은 필요에 따라 신디케이트론 규모를 최대 5조원까지 늘리거나, 추후 참여 금융사를 확대하는 방안을 검토하고 있다.

한편 금융권 내에서는 금융당국의 압박이 업계 전반의 건전성을 악화할 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 부실 가능성이 큰 PF 시장에 대규모 자금을 지원하는 것 자체가 일종의 ‘리스크’라는 의미다. 2조원 규모 상생금융 방안, 서민금융진흥원의 출연요율 인상 등으로 금융사들의 비용 부담이 꾸준히 가중되고 있다는 점 역시 은행권 불만을 키우는 요인으로 꼽힌다.

“이러다 다 죽어” 제2금융권 비상

제2금융권에도 ‘비상’이 걸렸다. 금융당국은 지난 14일 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표, PF 사업장에 대한 사업성 평가 등급을 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화했다. 평가 기준을 세분화해 사업장 옥석 가리기에 나선 셈이다. 금융당국은 평가 대상인 사업장 5,000여 곳 중 2~3%는 만기 연장이 어려워 경·공매로 넘어가야 하는 ‘부실 우려’ 사업장인 것으로 보고 있다.

문제는 부실 우려 사업장 대부분이 제2금융권에 몰려 있다는 점이다. 나이스신용평가는 지난달 발간한 리포트를 통해 2금융권의 부동산 PF 예상 손실액이 △증권 3조1,000억~4조원 △저축은행 2조6,000억~4조8,000억원 △캐피탈 2조4,000억~5조원 등에 달할 것이라 분석하기도 했다.

3개 업종에서 추가로 적립해야 할 충당금 규모는 최소 3조원에서 최대 8조7,000억원으로 전망된다. 업권별로 살펴보면 △증권 1조1,000억~1조9,000억원 △저축은행 1조~3조3,000억원 △캐피탈 9,000억~3조5,000억원 등이다. 정부의 적극적인 PF 지원 정책 및 ‘옥석 가리기’가 금융권 전반의 거대한 비용 부담을 야기한 셈이다.

부동산 시장의 회복 조짐

다만 시장 일각에서는 금융권의 PF 부실 관련 부담이 조만간 해소될 수 있다는 낙관적 전망도 흘러나온다. 서울시를 중심으로 부동산 가격 상승세가 확인되고 있기 때문이다. 부동산R114가 서울 시내 아파트 116만 가구를 표본으로 가구당 평균 가격(호가와 시세, 지역별 평균 등을 반영해 산정)을 조사한 결과에 따르면, 지난 17일 기준 서울 강남구 아파트의 평균 가격은 25억8,135만원으로 전고점(2021년, 26억949만원)의 99% 수준까지 회복됐다.

익명을 요구한 한 부동산 업계 관계자는 “일반적으로 부동산 시장이 상승세를 타면 강남구 같은 고가 지역이 먼저 오르며 시장 상황을 이끈다”며 “지금은 중저가 지역이 (상승세가) 지지부진한 상태지만, 시간이 조금 지나면 고가 지역의 상승세가 다른 지역까지 확산될 가능성이 있다”고 진단했다. 실제 중구(89%), 강동구(88%), 노원구(87%), 강북구(87%), 관악구(86%), 도봉구(85%) 등은 상대적으로 가격 회복이 느린 상황이다.

부동산 가격이 상승하며 시장에 ‘봄바람’이 불 경우, 부동산 PF 부실화에 대한 우려 역시 한풀 꺾일 가능성이 크다. 건설사의 숨통을 옥죄던 미분양 매물이 해소되는 것은 물론, 횡보하던 재건축 사업들에도 본격적으로 속도가 붙을 가능성이 크기 때문이다. 시장 상황이 개선되며 수익성이 확보되면 건설사들의 금융권 및 정부 지원 의존도 역시 낮아지게 된다. 시장 회복이 금융권의 PF 지원 부담이 해소로 이어질 수 있다는 의미다.