부동산 PF 사업장 19곳 정상화 추진 중, 시장 전반 안정화로 이어질까

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단이 부실 우려 사업장에 대한 사업 지원을 통해 정상화 작업을 추진한다. 공동관리절차가 신청된 부실 사업장의 손실을 대주단과 시행사가 분담해 사업장을 정상 운영하겠다는 취지다. 다만 대부분 사업 초기인 브릿지론(Bridge Loan) 단계에 적용되면서 부동산 PF 시장 전반에 안정을 주긴 어렵다는 지적도 나온다.

‘기한이익 부활, 신규자금 지원, 이자 유예’ 등 정상화 추진

금융위원회와 금융감독원은 1일 금융지주 및 정책금융기관 등과 함께 부동산 PF 정상화 추진상황 점검회의를 개최했다. 금융당국은 이날 회의에서 ‘PF 대주단 협약’ 제·개정 이후 금융권의 부동산 PF 사업 정상화 추진상황과 정책금융프로그램 운영현황을 점검했다.

‘PF 대주단 협약’에 따라 지난 5월 말까지 공동관리절차가 신청된 사업장은 총 30곳이다. 이 가운데 19곳에서는 사업 정상화가 추진 중이며, 나머지 11곳은 아직 협의가 진행 중이거나 부결됐다. 사업 정상화가 진행되는 19곳은 만기 연장이나 이자 유예 지원에 해당하며, 특히 2곳은 신규자금 지원이 있을 예정이다. 금융위에 따르면 협의가 진행 중인 11곳에서도 협상이 성공적으로 타결될 가능성이 높은 것으로 보인다.

사업 진행 단계별로 구분하면 브릿지론이 24개로 전체 80%를 차지하는 것으로 나타났다. 브릿지론이란 건축 인허가가 나오기 전에 먼저 땅을 매매하기 위해 단기 차입 등을 통해 받는 일시적인 대출로, 통상 2금융권을 통해 진행되며 총사업비의 20% 정도를 차지한다. 본 BF보다 상대적으로 차입금이 적고 이해관계도 복잡하지 않아 대주단과 시행사 간 협상이 수월하다.

정부 지원자금 총 24.2조원, 올해 말까지 4.2조 지원 여력 있어

앞서 정부는 정상적인 사업장에서 브릿지론이 본 PF로 차질 없이 전환될 수 있도록 정책금융기관을 통해 올해 말까지 총 15조원의 사업자 보증을 공급하겠다고 발표한 바 있다. 이에 따라 한국주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)는 약 6조원을 공급해 정상적인 사업장에서 사업을 영위할 수 있도록 지원할 예정이다.

또 PF-ABCP(프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음)의 차환 불안을 완화하기 위해 PF-ABCP를 대출 전한보증으로 전환하는 정책에도 1조2,114억원을 공급한다. 지난 4월 말 기준 정책금융기관 건설사 및 PF사업장 총지원 잔액은 24.2조원으로, 올해 말까지 4.2조원의 지원여력이 남아 있는 상황이다.

한국자산관리공사(캠코)도 오는 9월 1조원 규모의 ‘PF 사업장 정상화 지원펀드’를 본격 가동하기 위한 준비에 나섰다. 5개 위탁운용사 선정에 총 25개사가 제안서를 신청한 가운데, 이번 달 중으로 운용사 선정을 거쳐 사업장 발굴 및 펀드 결성을 진행할 예정이다. 해당 펀드는 사업장별로 PF 채권을 인수해 권리관계 정리, 사업·자금구조 재편 등을 통해 정상화를 추진해 나갈 계획이다.

여전히 불확실성 높은 경제 여건 속 정책 당국의 딜레마

한편 정부의 정책 지원에도 부동산 PF 시장은 쉽게 안정되지 않을 것으로 보인다. 시장 전반의 수익성 개선이 필요한 상황이지만, 현재 대내외 경제 여건으로 볼 때 이자율 하락을 기대하긴 어려울 것으로 전망되고 있기 때문이다.

국내 금융투자 업계 관계자는 “결국 시장 안정화는 금리가 하락하면서 부동산 경기가 살아나야 한다”면서 “그러나 여전히 목표치보다 높은 국내 물가상승률과 미국 등 주요국의 통화긴축 지속 우려 등으로 선제적으로 이자율을 낮추긴 어렵기 때문에 정부에선 연쇄 부도를 막는 정도로만 정책을 쓸 수밖에 없는 상황에 놓여 있다”고 설명했다.

현재 증권사발 부동산 PF 연체율이 계속해서 상승 중이다. 지난달 10일 금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 작년 12월 말 기준으로 증권사의 부동산 PF 연체율은 10.4%로 집계됐다. 이는 2021년 말(3.7%), 2020년 말(3.4%) 연체율과 비교했을 때 약 7%P가량 상승한 수치다. 지난해 말 증권사의 부동산 PF 연체 잔액도 4,657억원으로 2년 전 1,757억원보다 2.6배 이상 불어나며 시장에 대한 우려가 높아지고 있다.