‘역전세 칼바람’에 흔들리는 빌라 임대차 시장, 쌓여가는 악재 버틸 수 있을까

수도권 비아파트 임대차 시장 역전세난 지속, 임차인들은 속속 '월세'로
이어지는 '전세사기'에 쪼그라든 수요, 훈풍 맞이한 아파트 시장과 정반대 양상
일각서는 "오피스텔 따라 월세화" 전망, 까다로워진 전세 보증이 기름 부었나

이어지는 고금리로 국내 부동산 시장이 침체기에 접어든 가운데, 수도권 내 ‘역전세’ 현상이 심화하고 있다. 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’ 운영사 스테이션3는 국토교통부 실거래가를 바탕으로 서울·경기·인천 지역 연립·다세대의 2021년 7~9월 전세 거래 4만636건 중 올해 7~9월 거래가 발생한 8,786건을 분석한 결과, 전체의 52.5%(4,615건)가 역전세 주택으로 확인됐다고 밝혔다.

빌라 전세 거주에 대한 임차인 불안감이 커져가는 가운데, 빌라 임대차 시장은 전세가 아닌 ‘월세’를 중심으로 움직이기 시작했다. 매매가가 회복세에 접어들며 오히려 전세 비중이 증가하는 아파트 시장과는 정반대 양상이다. 연쇄 전세사기와 전세 보증보험 기준 강화 등 악재가 누적되자, 일각에서는 차후 비(非)아파트 임대차 시장에서 전세가 모습을 감출 것이라는 비관적 전망마저 제기된다.

올 상반기에도 수도권 역전세난 이어져

스테이션3의 조사에 따르면 수도권 역전세 주택의 전세 시세 차액 평균은 3,056만원이었다. 2년 사이에 전세가가 평균 14.05% 미끄러진 것이다. 지역별 통계에서도 역전세난의 흔적이 발견됐다. 서울의 경우 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 5,631건 중 52%(2,946건)가 역전세 거래인 것으로 확인됐다. 이는 올해 1~5월 대비 18.3% 증가한 수치다.

서울 25개 자치구 중 역전세 거래 비율이 50% 이상인 지역은 12곳에 달했다. 역전세 거래 비중은 중구가 72%로 가장 높았으며, 이어 △강서구 71% △강남·양천구 69% △은평구 64% △영등포·성북구 62% △금천구 61% △구로구 58% △서초·중랑구 56% △마포구 53% 순이었다.

경기도의 경우 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 2,494건 중 1,251건(50%)이 역전세인 것으로 확인됐다. 특히 수도권 전반을 통틀어 평균 전세금이 가장 크게 하락한 과천시의 경우 2021년 3분기 5억591만원이었던 전세금이 올해 3분기 4억771만원까지 내렸다. 역전세 거래 비율도 85%로 인천광역시 중구(97%)에 이어 두 번째로 높았다. 과천 외에도 고양 일산서구, 고양 일산동구, 성남 분당, 김포 등도 높은 평균 전세금 하락폭을 보였다.

올 들어 ‘연쇄 전세사기’로 한차례 홍역을 치른 인천 역시 높은 역전세 거래 비율을 보였다. 인천 내 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 661건 중 역전세 거래는 63%(418건)에 달했다. 기존 보증금 대비 평균 전세금 하락률은 수도권 내에서 역전세 거래 비율이 가장 높은 중구를 비롯해 서구, 강화, 미추홀 등에서 특히 높았던 것으로 나타났다.

아파트에는 봄바람, 빌라에는 칼바람

역전세난이 특히 ‘빌라’에서 심화한 이유는 간단하다. 아파트 시장은 회복세에 접어들었지만, 빌라 시장은 여전히 침체 상태기 때문이다. 긴 침체기를 겪던 아파트 시장은 올해 들어 빠른 속도로 활기를 되찾기 시작했다. 한국부동산원은 오늘 올해 1월부터 7월까지 서울의 아파트 실거래가지수가 11.17% 올랐다고 밝혔다. 지난 1년간의 하락분(22%) 중 절반가량을 회복한 것이다. 전국 기준으로 보면 지난해 하락분은 17.15%, 올해 7월까지의 회복분은 4.41%다. 

반면 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장에는 여전히 겨울바람이 불고 있다. 지난해부터 전국 각지에서 발생한 연쇄적인 전세사기 사건의 주축에는 ‘비아파트 매물’이 있었다. 끊임없이 보도되는 피해 사례에 불안감에 휩싸인 세입자들은 ‘빌라 전세’를 기피하기 시작했다. 섣불리 전세를 택했다가 보증금을 떼이느니 차라리 월세를 택하는 이들도 증가하는 추세다.

올해 1월부터 7월까지 발생한 서울 비아파트 전월세 거래 건수는 16만2,192건이었다. 이 중 월세 거래는 9만7,801건, 전세 거래량은 6만4,391건으로 확인됐다. 전체 임대차 거래 중 월세 비중이 60.3%에 달하는 셈이다. 서울 비아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 60%를 돌파한 것은 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 최초다. 한편 올해 1월부터 7월까지 발생한 서울 다세대·연립주택 전세 거래량은 4만1,095건으로, 작년 동기(5만6,228건) 대비 26.9% 줄었다. 

기존의 빌라 전세 수요가 소형 아파트 등으로 이동하는 양상도 눈에 띈다. 실제로 활기를 되찾은 아파트 임대차 시장에서는 전세가 자치하는 비중이 오히려 증가하는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 임대차 시장 전세 비중은 올해 1월 55.2%에서 지난 9월 61.1%로 눈에 띄게 늘었다.

빌라도 오피스텔 따라가나, ‘전세 소멸론’ 점화

상황이 악화하자 비아파트 시장에서는 ‘전세 소멸론’이 고개를 들었다. 이미 전세 보증보험 기준 강화 등으로 전셋값을 올리기 어려운 구조가 형성된 만큼, 갭투자 등 투자 수요가 감소할 것이라는 분석이다. 정부는 지난 5월부터 전세사기 예방을 위해 반환보증보험 가입 요건을 강화한 바 있다. 기존 공시가격의 150%였던 보증 요건은 올해 5월부터 공시가격의 140%, 주택 가격의 90%까지 강화됐다. 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금은 공시가격의 126% 선까지로 제한된다.

비아파트 기피 현상으로 역전세난이 닥친 가운데, 전셋값이 보증보험 가입 기준에 맞춰 하락하며 시장 타격은 한층 커졌다. 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 파산 위기를 맞이하는 임대인도 우후죽순 늘었다. 설상가상으로 내년부터는 임대사업자도 ‘126%’를 기준으로 보증보험에 의무 가입해야 한다. 역전세난 해소를 위해 등장한 보증 요건 강화가 오히려 불씨를 들쑤신 셈이다.

업계에서는 사회초년생의 내집 마련, 은퇴자의 임대수익 투자 등 빌라의 ‘메리트’가 사라졌다는 의견이 나온다. 빌라 임차에 대한 인식이 꾸준히 악화하는 가운데, 전세 보증까지 까다로워지며 빌라 임대차 시장 전반이 위축될 것이라는 분석이다. 일각에서는 빌라 시장이 결국 오피스텔과 유사하게 ‘월세 시장’으로 전환할 것이라는 전망도 제기된다.