‘최대 6년 단축’ 재건축 패스트트랙 도입, 정부의 부동산 경기 부양 ‘올인’에 우려 잇따라

‘국민이 바라는 주택’ 민생 토론회 개최
주택 공급 확대·건설경기 활성화에 초점
시장성 집중한 정책에는 우려의 목소리도

앞으로 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 하지 않고도 재건축이 가능해진다. 또 재개발의 경우 노후도 요건이 60%로 완화되고, 신축 빌라가 있는 경우에도 사업을 추진할 수 있다. 정부는 올해 분당, 일산 등 1기 신도시들을 선도지구로 지정해 2030년 입주를 목표로 재건축에 속도를 낼 방침이다.

“2027년까지 95만 가구 정비사업 착공 기대”

10일 윤석열 대통령은 경기도 고양시에서 올해 두 번째 민생 토론회를 열고 ‘국민이 바라는 주택’을 주제로 이야기를 나눴다. 이 자리에서 윤 대통령은 “부동산 문제는 정치나 이념에서 벗어나 시장 원리에 따라 작동해야 한다”고 강조하며 “재건축, 재개발과 관련한 규제를 대폭 완화하겠다”고 말했다. 나아가 일산과 분당을 비롯한 1기 신도시들이 현 정부 임기 내에 재건축 착공에 들어가도록 하겠다고 약속했다.

윤 대통령에 이어 발언자로 나선 박상우 국토교통부 장관은 주택 공급 확대와 건설경기 활성화에 초점을 둔 향후 부동산 정책 방향을 제시했다. 먼저 정비사업 속도를 높이기 위해 패스트트랙을 도입한다. 이에 따라 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 통과하지 않아도 재건축 사업 진행이 가능해진다.

패스트트랙이 도입되면 재건축 안전 진단을 통과하지 못한 아파트가 밀집된 서울 노원·강남·강서·도봉구와 경기도 안산·수원·광명시 등지의 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 특히 서울의 경우 오세훈 시장이 적극 추진 중인 신속통합기획까지 적용하면 최대 6년까지 재건축 사업이 단축된다.

분당과 일산 등 1기 신도시 재정비에 속도를 내기 위한 자금 조달 방안도 마련됐다. 정부는 총 12조원 규모의 미래도시 펀드를 조성하고 신도시 정비 전용 보증상품을 출시하는 등 노후 도시 재정비를 위한 자금 조달을 도울 방침이다. 또 대규모 이주 수요에 대비해 2025년부터 도시별 1개소 이상의 이주단지를 미리 조성하겠다고 밝혔다.

재개발 사업은 현행 3분의 2로 규정된 노후도 요건을 60%로 완화(재촉지구는 50%)하고, 정비 사업지 내 신축 빌라가 있어도 공사를 허가하는 등 사업 착수 요건을 대폭 완화한다. 정부는 이같은 도시 정비 사업 제도개선을 통해 2027년까지 총 95만 가구(재건축 75만+재개발 20만)가 착공에 나설 것으로 기대했다.

실효성·공공성 모두 아쉬운 평가

다만 업계에서는 안전진단 면제가 실제 재건축 사업 기간 단축으로 이어질지에 대해서는 의문을 표하는 목소리가 높다. 이미 지난해 한 차례 안전진단 규정이 완화됐지만, 여전히 상당수의 단지가 재건축 사업에 속도를 내지 못하고 있다는 지적이다. 정부는 2022년 12월 발표한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 통해 안전진단의 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 2차 안전진단의 경우 시·도지사가 필요한 경우에만 의뢰하도록 개정한 바 있다.

전문가들은 재건축 사업이 속도를 내지 못하는 요인으로 높아진 금융비용과 치솟는 공사비를 꼽았다. 사업 추진으로 기대할 수 있는 수익에 비해 비용이 턱없이 높은 만큼 안전진단 면제 정도로는 시장의 관심을 끌 수 없다는 것이다. 이같은 상황을 타개하기 위해서는 재건축 용적률 완화, 리모델링 사업 규제 완화, 재건축초과이익환수 부담금 면제 기준 추가 확대 등이 필요하다는 조언이다.

일각에서는 정비 사업을 통해 도심 주택 공급에 주력해야 할 정부가 시장성에만 집중하고 있다는 점을 비판하는 목소리도 나온다. 재건축이나 재개발이 이뤄지는 지역 인근의 집값까지 끌어올려 주거약자를 소외시키는 결과를 초래할 수 있다는 이유에서다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “정부로서는 공공성과 주택 공급을 모두 생각해야 하는데, 두 마리 토끼를 동시에 잡으려니 답을 찾기 어려운 것”이라고 짚으며 “상대적으로 개발이 덜 된 저가주택 지역을 중심으로 정비사업을 추진하는 게 하나의 방법이 될 수 있다”고 말했다.