가격 치솟는 수도권 신축 미분양 매물, 부동산 양극화 심화 조짐

외면받던 수도권 신축 매물, 공급 감소 우려 타고 급등
"지금 사는 게 제일 싸다" 고분양가 감수하는 수요자들
이어지는 고분양가 기조, 지방 부동산 시장만 '신음'

부동산 시장이 침체 국면을 맞이한 가운데, 수도권 신축 분양권과 입주권이 기형적인 ‘신고가 행진’을 이어가고 있다. 신축 아파트 공급 감소가 기정사실화하자, 수요자들 사이에서 신축 매물이 줄고 가격이 상승할 것이라는 불안감이 확산하며 매수가 급증한 것으로 풀이된다. 신축 미분양 매물을 둔 수요자들 사이의 ‘눈치싸움’이 본격화한 가운데, 업계에서는 수도권으로 미분양 수요가 집중되며 지방 부동산 침체 기조가 본격화할 것이라는 우려가 흘러나오고 있다.

고분양가로 외면받던 매물들, 갑자기 상승세?

1년 전 청약 당시 미계약이 속출했던 둔촌주공 재건축 단지(올림픽파크 포레온)에는 수억원에 달하는 웃돈이 붙었다. 한국부동산원 실거래가 시스템에 따르면, 올림픽파크 포레온은 올해 1월 전용면적 95㎡가 21억8,931만원(약 165만 달러)에 거래되며 신고가를 경신했다. 지난해 12월 전용면적 84㎡도 최고가 19억8,000만원에 손바뀜됐다. 2022년 12월 청약 당시 최초 미계약률이 30%에 달했던 단지라고는 믿기 어려운 상승세다.

2022년 하반기에는 올림픽파크 포레온을 비롯한 수많은 신축 단지가 수요자들의 외면을 받았다. 원인은 높은 분양가였다. 코로나19 팬데믹 당시 ‘부동산 호황기’가 저문 이후 집값이 추가적으로 하락할 것이라 판단한 수요자들이 높은 분양가에 거부감을 느끼며 줄줄이 계약을 포기한 것이다. 부동산R114에 따르면 2022년 당시 수도권 아파트 평균 분양가(3.3㎡당)는 전년 대비 21.25% 급등한 바 있다.

아파트 분양가 상승의 근본적인 원인으로는 건설 원자재 가격 급등이 거론된다. 2021년부터 시작된 국제 원자재 가격 상승세는 건설자재 가격 급등을 초래했다. 건설사들은 원자재 가격 상승 부담을 상쇄하고 수익성을 확보하기 위해 줄줄이 분양가를 인상하기 시작했다. 부동산 시장이 전반적인 하락 국면을 맞이한 2022년 하반기, 수요자들이 선뜻 납부하기에는 어려운 수준의 금액이었다.

수도권 중심으로 과열 조짐, 지방은 ‘낭떠러지’

이들 단지의 분양가는 여전히 높은 수준에서 형성돼 있다. 실수요자의 숨통을 옥죄는 금리 역시 제자리를 찾기까지 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 그럼에도 이들 단지에 수요가 몰린 이유는 무엇일까. 전문가들은 △이어지는 신축 분양가 상승세 △정비사업 사업성 악화로 인한 재건축 수요 감소 △공급 감소 불안감 △분양가상한제 주택 실거주 의무 3년 유예 등을 원인으로 지목한다.

업계에서는 신축 아파트 분양가가 한동안 높은 수준을 유지할 것이라고 보고 있다. 원자재 가격 상승세로 인한 수익성 악화 기조가 이어지는 가운데, 수요 회복을 확인한 건설사들이 가격을 하향 조정할 가능성은 사실상 희박하다는 것이다. 실제 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원에 따르면, 건설용 중간재 물가지수(2015년=100)는 2020년 12월 106.4에서 지난해 12월 144.2로 35.5% 치솟았다.

다만 일각에서는 서울·경기 지역에 미분양 매물 수요가 몰리며 지방 부동산 시장 침체가 가속할 것이라는 우려도 흘러나온다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준 비수도권 미분양 주택은 5만2,458호로 전국 미분양 물량(6만2,489호) 중 82%를 차지하고 있다. 시장 침체를 초래하는 악성 미분양 물량 대다수가 수도권 외 지역에 편중돼 있다는 의미다. 신축 아파트를 중심으로 또다시 ‘수도권 과열’의 조짐이 감지되는 가운데, 전문가들은 올 초 발표된 주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안(1·10 대책) 외에도 추가적인 부동산 양극화 해소 정책이 필요하다는 지적을 내놓고 있다.