‘집값 하락’ 고려한 현실화율 동결에 내년 단독주택 공시가격 0.57% 상승에 그쳐

내년도 전국 표준주택 및 표준지 공시지가 각각 0.57%, 1.1% 상승
불확실성 높은 경제여건 등 감안해 2020년 수준의 현실화율 적용
내년 종부세 올해보다 6,000억원 적게 걷힐 전망, 재정당국은 ‘부담’

내년도 전국 단독주택 공시가격이 올해보다 0.57%, 토지 공시가는 1.1% 오르는 데 그칠 전망이다. 이는 2005년 주택 공시제도 도입 이래 가장 낮은 수준의 상승으로, 정부가 집값 하락과 최근 부동산 시장 둔화 조짐 등을 반영해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 하향조정한 영향이다. 이에 따라 서울 기준 내년도 부동산 보유세가 평균 4% 증가에 그칠 것으로 관측되는 가운데, 올해와 마찬가지로 예년보다 줄어든 종부세수가 재정당국에 부담으로 작용할 것으로 보인다.

국토부, 내년 표준주택 및 표준지 공시가격 발표

20일 국토교통부는 2024년 1월 1일 기준 표준지 58만 필지, 표준주택 25만 호의 공시가격(안)에 관한 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 이날부터 내년 1월 8일까지 진행한다고 밝혔다. 내년 공시가격은 지난달 21일 발표된 ‘부동산 공시가격 현실화계획 재수립방안’에 따라 표준지 65.5%, 표준주택 53.6% 등 2020년 수준의 현실화율을 적용해 산정됐다.

내년도 단독주택 공시가격 산정기준인 전국 표준단독주택 공시가격은 0.57% 상승으로, 2005년 주택공시제도 도입 이후 변동률이 가장 낮다. 시도별로는 서울 표준단독주택 공시가격 상승률이 1.17%로 가장 높았으며, 이어 경기(1.05%), 세종(0.91%), 광주(0.79%), 인천(0.58%) 순으로 나타났다. 반면 제주(0.74%), 경남(0.66%), 울산(0.63%), 대구(0.49%), 부산(0.47%) 등은 공시가격이 내린다.

표준단독주택 공시가격이 가장 비싼 주택은 서울 용산구 한남동에 있는 이명희 신세계그룹 회장의 자택이다. 이 주택의 내년 공시가격은 285억7,000만원으로 올해(280억3,000만원)보다 1.9% 올랐다. 연면적은 2,861.8㎡ 규모에 달하는 이 단독주택은 2016년 이후 9년째 공시가격 1위 자리를 지키고 있다.

내년도 전국 표준지 공시지가는 1.1% 오른다. 이는 최근 10년 중 지난해 -5.91%에 이어 2번째로 낮은 수치다. 시도별로 보면 세종시 표준지 공시지가가 1.59%로 가장 높았고, 경기(1.35%), 대전(1.24%), 서울(1.21%), 광주(1.16%), 부산(0.53%), 울산·전북(0.21%), 제주(-0.45%) 순으로 나타났다.

전국에서 가장 비싼 표준지는 서울 중구에 위치한 명동 네이처리퍼블릭 부지다. 해당 부지의 m²당 공시지가는 1억7,540만원으로 올해(1억7,410ㄸ만원)와 비교해 0.7% 올랐다. 전체 부지 169.3m²의 공시지가는 약 297억원으로, 2004년 이후 21년째 전국에서 가장 비싼 땅값이 유지되고 있다.

내년도 공시지가, 올해와 유사한 변동률이 의미하는 바

이날 발표된 안이 확정될 경우 내년도 표준주택과 표준지 공시가격은 올해와 비슷한 수준이 될 전망이다. 올해 표준주택과 표준지 공시가격은 각각 -5.95%, -5.92%의 변동폭을 기록하며 2009년 글로벌 금융위기 이후 14년 만에 처음으로 하락한 바 있다.

전국 표준지 공시지가 변동률은 2009년 -1.42%에서 2010년 2.51%로 상승 전환한 이후 꾸준히 상승해 오다 2021년과 2022년 10%대로 껑충 뛰며 정점을 찍었다. 그러나 지난해 급격한 급리인상 및 글로벌 경기 둔화로 부동산 시장이 침체에 빠지자 -5.9%대로 급락했다. 이에 지난해 정부는 당시 집값 하락과 불확실성이 높은 경제여건 등을 감안해 공시가 산정의 현실화율을 하향조정한 바 있다.

정부는 내년도 공시지가 산정도 올해와 마찬가지로 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 하향조정했다. 올해 하반기 들어 둔화 조짐을 보이는 부동산 시장 상황을 반영한 것으로 보인다. 실제로 부동산 시장의 ‘바로미터’로 불리는 경매 시장에선 불황 조짐이 나타나고 있다. 지난 8일 KB국민은행의 ‘KB부동산 빅데이터센터’가 발표한 조사에 따르면 올해 3분기 서울 중소형 빌딩 거래액은 4조7,000억원으로 지난해 같은 기간 대비 46.2% 감소했다. KB부동산 관계자는 “대내외 경기 불확실성 확대와 고금리 등 경제 여건이 반영되면서 투자 수요가 줄고 거래가 큰 폭으로 감소한 가운데 가격 역시 조정을 받고 있다”고 설명했다.

내년 부동산 보유세 평균 4% 증가에 그칠 전망, “세수 부족 어쩌나”

내년도 공시지가가 현재와 유사한 수준으로 확정될 경우 종합부동산세(종부세)를 부담해야 할 대상자와 납부세액도 소폭 늘어날 것으로 보인다. 국내 은행권에선 서울 표준주택 기준 부동산 보유세가 약 4~5% 늘어날 것으로 전망하고 있다. 다만 정부는 세수 부족 문제를 피할 수 없을 것으로 보인다. 올해와 마찬가지로 내년도 공시지가가 2021년과 2022년 대비 현저히 낮기 때문이다.

올해의 경우 종부세를 부담해야 할 대상자와 납부세액은 종부세 산정 기준이 되는 공시가격이 전년보다 18.63% 하락하면서 크게 줄었다. 여기에 종부세의 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율인 공정시장가액비율도 60%로 크게 낮아졌고, 종부세 면제 대상인 기본공제금액마저 상향되면서 납부 대상자 범위가 크게 축소됐다. 그런 만큼 내년에도 올해와 유사하게 종부세 적용 기준이 낮아질 가능성이 높다.

이런 상황에서 내년 총선 결과에 따라 정부가 종부세율 추가 인하를 추진할 가능성도 적지 않다. 그간 기재부는 종부세제 개편 배경과 관련해 “종부세가 징벌적으로 과세되고 있는 데다, 시장안정 효과도 없고 비정상적으로 운영됐다”며 종전의 종부세 부과 체계를 비판해 왔다. 실제로 정부는 지난해 세제개편 당시 종부세율을 기존 0.6~6.0%에서 0.5~2.7%로 낮추는 방안을 추진한 바 있다.

이미 정부는 내년 걷히는 종부세가 올해보다 6,000억원 적은 4조1,000억원으로 줄어들 것으로 예상하고 있다. 정부 예상대로라면 종부세액은 2021년 7조3,000억원으로 정점을 찍은 후 2022년 6조7,000억원, 올해 4조7,000억원, 내년 4조1,000억원으로 3년 연속 감소하게 된다.