내년 주택 공급 부족해 전셋값 오른다지만 실상은 ‘조삼모사’, 떨어진 만큼 다시 오르는 셈

"전국 아파트 전셋값 상승세 내년까지 유지될 것"
신규 공급 물량 부족과 전세자금 대출 금리 하락 영향
현재 매매가격 하락했지만, 기준금리 인하되면 다시 오를 수도

최근 부동산 전문가들 사이에서 내년 서울지역 주택 전셋값이 상승할 것이라는 분석이 나오고 있다. 신규입주물량급감과 매매수요의 전세전환 등으로 인해서다. 다만 내년도 한국은행의 긴축기조 완화가 사실상 확정된 만큼 기준금리 인하 시기가 부동산 시장의 최대 변수가 될 것으로 보인다.

매매가격은 내려가고 전세가격은 올라갔다

26일 KB부동산 데이터허브에 따르면 전국 아파트 매매가격지수는 9월부터 3개월 연속 상승세를 보이다가 이달 0.11% 떨어지며 하락 전환했다. 동기간 서울 아파트 매매가격지수 역시 전월 대비 0.11% 하락했다. 수도권도 상황은 비슷하다. 이달 수도권 주택 매매가격은 전월 대비 0.06% 내려앉았으며, 5대 광역시 역시 0.14% 하락했다.

세부적으로 서울의 주택매매가격은 관악구가 0.36%로 가장 큰 폭으로 하락했으며, 노원구(-0.34%), 도봉구(-0.30%), 은평구(-0.18%), 동대문구(-0.15%)가 뒤를 이었다. 경기 지역에서는 파주(-0.26%), 안양 동안구(-0.25%), 의정부(-0.13%), 고양 일산서구(-0.12%), 평택(-0.09%), 남양주(-0.09%) 등의 주택매매가격이 하락했다.

반면 전국 주택전세가격은 전월 대비 0.09% 상승했다. 구체적으로 서울은 전월 대비 0.23% 올랐으며, 수도권 역시 전월 대비 0.20% 상승했다. 이를 두고 부동산 전문가들은 앞으로 집값 하락 흐름이 지속되더라도, 전셋값은 상승할 것이라고 분석한다. 현재 전세자금 대출 금리가 하락하고 있는 데다 내년 서울 및 수도권의 신규 아파트 입주 물량이 큰 폭으로 감소하는 것이 확실시되면서 전세 수요가 급증할 것이란 이유에서다. 실제로 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만921가구로, 올해 신축 입주 물량(3만2,795가구)의 3분의 1에 불과하다.

이와 관련해 주택산업연구원은 내년 주택 매매 가격이 연간 약 1.5% 정도 내리는 반면 전셋값은 3% 가까이 오를 것이라고 예측했다. 한국건설산업연구원도 내년 주택 매매 가격은 2% 하락하는 반면 전셋값은 2% 인상될 것으로 전망했으며, 교보증권은 수도권 아파트 매매 가격이 5% 이상 하락할 것이라고 전했다.

“전세 시장 상승세는 맞지만 2년 전에 비해선 낮아”

한편 일각에선 전세가격이 지속 상승할 것이란 예측에 좀 더 신중을 기할 필요가 있다는 주장이 나온다. 통상 전세 계약은 2년에 한 번 갱신되기 때문에 2년 전 전세가와 현재 가격을 비교해야 전세 시장의 흐름을 정확히 파악할 수 있다는 이유에서다. 만일 전세보증금이 한 달 전에 비해 1억원가량 올랐다 하더라도 2년 전 가격과 비교했을 때 3억원이 하락했다면 임대인 입장에서는 손해를 본 셈이 된다.

실제로 26일 부동산 R114에서 서울 아파트 전세 거래를 2년 전 동기간 계약(동일단지, 동일 면적 기준)과 비교 분석한 결과, 올해 4분기 체결된 전세 거래 보증금 평균값은 5억9,891만원으로, 2021년 4분기 6억7,070만원과 비교했을 때 7,179만원 낮게 집계됐다. 즉 올해 4분기에 전세 계약을 체결한 임대인은 평균 7,179만원을 기존 임차인에게 돌려준 것으로, 여전히 역전세가 지속되고 있는 셈이다. 이에 한 부동산 관계자는 “내년 전셋값이 오른다고 하더라도 작년 1월 전셋값이 최고점을 찍고 하락한 점을 고려하면, 역전세 문제를 개선하는 모양새가 될 것”이라는 견해를 내놓기도 했다.

한은 기준금리 인하는 언제? 부동산 시장 좌지우지할 최대 변수

이런 가운데 내년 부동산 시장의 최대 변수는 한은의 ‘기준금리 인하 시기’가 될 것으로 보인다. 금리와 집값은 반비례적 상관관계를 가지기 때문이다. 쉽게 말해 금리가 내려가면 대출을 통해 집을 사려는 소비자가 증가하는 반면, 집주인은 이자 부담이 줄어 시장에 매물을 내놓지 않는다. 이 경우 수요가 공급을 앞지르기 때문에 당연히 집값이 상승할 수밖에 없는 것이다. 반대의 경우도 마찬가지다. 금리가 오르면 대출 부담이 커져 주택 수요가 늘지만, 집주인은 이자 부담에 매물을 내놓기 시작한다. 이 경우는 공급이 수요를 앞지르는 상황이기 때문에 집값은 하락한다. 바로 올 하반기에 나타났던 현상이다.

현재 글로벌 주요 투자은행(IB) 업계는 한은이 내년 2~3분기에 기준금리를 완화한다는 데 무게를 두고 있다. 골드만삭스와 BNP파리바는 한국 물가가 내년 2분기부터 목표 수준(2%)에 가까워져 기준금리 인하가 시작될 것으로 전망했다. JP모건은 한은이 내년 3분기와 4분기에 0.25%P씩 두 차례에 걸쳐 기준금리를 인하하고, 후년에도 0.5%P를 추가로 내릴 것으로 예상했다.