부동산 PF발 2금융 쇼크, 캐피탈 연체율 3년 새 1,461% 폭등

캐피탈사·저축銀·증권사 등 PF 대출 연체율 폭증
PF 사업장 10곳 중 1곳은 구조조정 대상
PF 정상화 최우선 과제 '토지담보대출 정리'

올 상반기 캐피탈사 등 여신금융업권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 1% 미만이던 2020년 말 대비 3년 반 만에 4.37%까지 급증했다. 부동산 PF 부실 위기가 시작된 지 만 2년이 돼가지만, 정상화까지 넘어야 할 산은 여전히 높은 모습이다. 금융당국이 PF 부실 사업장에 대한 구조조정을 본격화하며 정상화에 발 벗고 나섰으나, 비은행권을 중심으로 우려가 식지 않아 갈 길이 멀다.

캐피탈사 PF 대출 연체율, 2020년 말 0.28→2024년 상반기 4.37%

24일 국회 정무위원회 소속 민병덕 더불어민주당 의원실이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년 말 대비 2024년 상반기 여신금융업권의 부동산 PF 대출 잔액은 13조8,000억원에서 73% 증가해 23조9,000억원을 기록했다. 같은 기간 연체율은 0.28%에서 1,460.71% 폭등해 4.37%를 나타냈다. 이는 타 업권과 비교해도 가장 높은 증가율이다. 전 금융권의 부동산 PF 연체율은 2020년 말 0.55%에서 547.27% 증가해 올 6월 3.56%를 기록했다. 이 기간 각 분야별 연체율 증가율은 은행 134.48%, 증권 494.07%, 보험 1,227.27%, 상호금융 26.67%인 것으로 나타났다.

부동산 PF 시장은 2014년 이후 부동산 개발 수요 증가, 주택 가격 상승, 코로나19 유동성 공급 등으로 빠르게 성장했으나 올 초 태영건설 워크아웃 등으로 취약성을 드러냈다. 이후 금융당국이 개입하면서 리스크 강화 필요성이 제기됐지만 수신 기능이 없는 여전사들은 여전채를 발행하며 대손충당금을 쌓는 상황이다. 부동산 PF 부실 여파로 소형 캐피탈사는 약 1,500억원을 차입하기도 했다.

증권사 연체율 20% 돌파, 저축은행도 PF 부실 우려↑

증권사의 상황도 크게 다르지 않다. 올해 상반기 증권사의 PF 대출 연체율은 20.02%로, 전 분기보다 2.45%p 증가했다. 이는 전체 업권에서 가장 높은 수준으로, 처음으로 20%를 돌파했다. 이에 최근 국제신용평가사 무디스는 PF 부실 위험 등을 이유로 한국투자증권의 신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향하기도 했다.

증권사의 PF 대출 연체율을 높인 요인 역시 부실한 부동산 PF 사업장이다. 금감원이 부실이 우려되는 부동산 PF 사업장(PF 익스포저 규모 33조7,000억원)을 대상으로 올해 강화된 사업성 평가를 한 결과, 유의 및 부실우려 등급을 받은 사업장의 익스포저는 21조원으로 집계됐다. 전체 부동산 PF 익스포저(216조5,000억원)의 9.7% 규모다. 전체 부동산 PF 사업장 10곳 중 1곳이 구조조정 대상인 셈이다.

이 중 ‘부실우려’ 등급을 받은 13조5,000억원 규모의 PF 사업장은 지난달부터 경·공매 매물로 나오고 있다. 금융당국의 예상치(약 7조원)보다 2배 많은 수준이다. 금융당국은 부실 PF 사업장 구조조정 작업으로 연체율 관리에 나선다는 방침이지만, 시장에서는 경·공매 절차가 지연돼 하반기 PF 대출 연체율이 더 뛸 수도 있다는 지적이 나온다. 실제로 대규모의 경·공매 매물이 모두 매각될 수 있을지 미지수라는 점은 PF 대출 연체율 급등 우려를 더욱 키운다. 공급량이 많아지는 만큼 매물로 나온 사업장 입찰 가격이 과도하게 떨어질 수 있는 데다, 시장에서 긍정적으로 평가된 일부 사업장에만 쏠림 현상이 가중될 것이란 분석이다.

저축은행업권의 PF 부실 위험도 커지고 있다. 최근 나이스신용평가가 발간한 ‘저축은행 부동산 PF 부실 정리 어디까지 왔나’ 보고서에 따르면 저축은행의 부동산 PF 관련 최종 손실 규모는 2조6,000억∼3조9,000억원으로 추산된다. 이는 저축은행업권이 앞으로 4,000억~1조7,000억원의 충당금을 추가로 쌓아야 할 수 있다는 의미다. 현재 저축은행은 유의 및 부실우려 등급을 받은 사업장 비중이 22.4%로, PF 대출 연체율이 가장 높은 증권사보다도 크다.

토지담보대출 받은 사업장 대다수 ‘부실우려’ 평가

이에 전문가들은 부실 사업장 구조조정을 위해선 올해 들어 연체율이 급상승한 토지담보대출 정리가 시급하다고 입을 모은다. 토담대를 받아 진행해 온 건설 사업이 부동산 경기침체 등으로 사실상 중단되면서 자기자본이 취약한 시행사들이 금융부담을 더 이상 견디지 못해 무너지고 있기 때문이다. 실제 부동산 PF 사업성 평가에서 부실우려 등급을 받은 대다수가 토담대를 받은 사업장인 것으로 알려졌다.

금감원에 따르면 올해 3월 말 기준 금융권(새마을금고 제외)의 토담대 규모는 27조9,000억원이며 연체율은 12.96%다. 금융권 전체 부동산 PF(토담대 제외)대출은 134조2,000억원, 연체율은 3.55%다. 즉 토담대 규모는 전체 부동산 PF 대비 20% 수준이지만, 연체율은 3배가량 높다. 연체 규모만 놓고 보면 PF 대출은 4조7,641억원, 토담대는 3조6,158억원으로 1조원 정도 차이 밖에 나지 않는다.

금융당국이 토담대 규모와 연체율을 공개한 것은 이번이 처음으로, 상황이 그만큼 심각하다는 것을 방증한다. 금융권 전체 PF 대출 연체율은 3월 말 기준 지난해 말 대비 0.85%p 상승한 반면, 토담대 연체율은 지난해 말 7.15%에서 올해 3월 12.96%로 5.81%p 상승했다. 전체적으로 연체율이 상승했지만 특히 저축은행의 연체율 상승폭이 2배 이상 크다. 저축은행의 토담대 연체율은 20.18%로 지난해 말 대비 10.27%p 상승했다. 여신전문금융회사(연체율 11.04%), 5.72%p. 상호금융(연체율 6.92%) 1.85%p 오른 것과 비교하면 상당한 차이다.