대출 규제에 서울 부동산 거래 전반 ‘한파’, 강남만 불패신화 이어가
서울 아파트 매매 2,287건, 거래량↓
아파트값 상승폭도 3주 연속 축소
강남은 '그들만의 리그', 신고가 행진
10월 아파트와 연립·다세대 주택의 매매와 임대차 거래량이 모두 감소한 것으로 나타났다. 정부와 금융업계의 전방위적 대출 규제 강화 등의 영향으로 서울 아파트 시장에 관망세가 이어지는 모습이다.
서울 아파트 매매, 7월 比 75% 감소
12일 부동산 정보 플랫폼 다방 운영사 스테이션3가 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월부터 10월까지 서울 지역 아파트와 연립·다세대의 거래량을 분석한 결과, 올해 10월 기준 서울 지역 아파트 매매 거래량은 2,287건으로 집계됐다. 전·월세 거래량은 1만3,282건, 연립·다세대 매매 거래량은 1,682건, 전·월세 거래량은 7,510건으로 파악됐다.
올해 서울 지역 아파트 매매 거래량은 지난 7월 9,047건으로 최고점을 기록한 후 8월 6,353건, 9월 2,984건, 10월 2,287건으로 지속 하락했다. 올해 10월 매매 거래량의 경우 전월 대비 23.4% 하락했고, 고점을 기록한 7월 대비 74.7% 감소했다. 전·월세 거래 또한 올해 9월 1만3,892건에서 10월 1만3,282건으로 4.4% 하락한 것으로 나타났다.
연립·다세대의 경우 매매와 임대차 거래 모두 9월 대비 하락세를 보였다. 매매 거래량은 올해 9월 2,153건에서 10월 1,682건으로 21.9% 감소했고, 전·월세 거래는 올해 9월 8,626건에서 10월 7,510건으로 12.9% 하락한 것으로 나타났다. 이는 지난해 10월과 비교해 아파트 매매 5.4%, 전·월세 41.2%, 연립·다세대 매매 17%, 전·월세 35.4% 모두 하락한 수치다.
서울 아파트 입주율도 ‘뚝’
주택 거래가 줄어들면서 서울 아파트 입주율도 뚝 떨어졌다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과 10월 서울 아파트 입주율은 81.2%로 전월 대비 6.5%포인트(p) 하락했다. 지난달 전국 아파트 입주율이 67.4%로 전월 대비 2.0%p 하락한 것을 고려하면 서울의 하락 폭이 더욱 두드러진다. 수도권은 82.5%에서 81.6%로 0.9%p 내렸고 인천·경기권은 1.9%p (79.9%→81.8%) 소폭 상승한 것에 비춰볼 때 서울이 하락하며 입주율을 끌어내린 것이다. 5대 광역시는 66.6%에서 65.8%로 0.8%p, 기타 지역은 66.5%에서 63.4%로 3.1%p 하락했다.
입주하지 못한 원인으로는 잔금대출 미확보가 30.9%로 가장 높은 비중을 차지했고 이어 기존 주택 매각의 지연이 29.1%, 세입자 미확보 27.3% 순으로 높았다. 세입자 미확보 요인은 8월 17.0%에서 9월 18.9%, 10월 27.3%로 큰 폭으로 확대되는 추세를 보였다. 주산연은 “금리인하에도 주요 금융권의 신규 주택의 전세자금대출 제한과 유주택자 대출 제한 등 전세금을 이용한 잔금 납부가 어려워지기 때문”이라고 진단했다.
대출 규제 여파로 인해 아파트 가격 상승세도 주춤한 모양새다. 한국부동산원의 ‘2024년 10월 넷째 주 주간 아파트 동향’에 따르면 서울은 전주 0.09%에서 0.08%로 0.01%포인트(p) 상승폭이 축소됐다. 10월 둘째 주 0.11%→셋째 주 0.09%→넷째 주 0.08% 등으로 상승폭은 점차 둔화되고 있다.
강남 3구는 ‘꿋꿋’, 상급지-하급지 양극화 심화
반면 상대적으로 대출 규제에서 자유로운 강남3구 등에선 ‘강남불패’ 신화가 더 견고해지고 있다. 실제 강남3구는 소위 ‘그들만의 리그’를 펼치고 있다. 서울 집값 상승을 이끄는 강남구(0.18%)와 서초구(0.14%)는 여전히 높은 매매가 상승률을 보였는데, 서울 25개 자치구 중 유일하게 지난주 대비 상승세가 줄지 않았다.
뿐만 아니라 최근에도 신고가가 나오는 곳이 상당수다. 강남구 개포동 디에이치아너힐즈 전용 84㎡는 지난 4일 직전 거래 신고가와 같은 가격인 33억원에 거래됐다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 151㎡는 지난 2일 이전 최고가보다 2억4,000만원 오른 52억4,000만원에, 동부센트레빌 전용 145㎡는 지난달 30일 49억9,000만원에 손바뀜하며 각각 신고가를 새로 썼다.
이런 가운데 정부가 내달부터 수도권 아파트에 대한 디딤돌 대출 한도를 축소하기로 하면서 집값 양극화는 더 심화할 것으로 예상된다. 국토교통부는 지난 6일 ‘디딤돌 대출 맞춤형 관리 방안’을 발표하며, 내달 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트 디딤돌 대출 가능 금액이 최대 5,500만원 줄어든다고 밝혔다. 디딤돌 대출 규모가 커져 가계부채가 늘어나고 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나오자, 대출 옥죄기에 나선 것이다.
앞서 국토부는 디딤돌 대출 한도를 예고 없이 기습적으로 축소하려고 했다가 실수요자들의 비판이 거세지자 잠정 유예하겠다며 꼬리를 내렸다. 그러나 철회는 없다는 입장을 전하며 축소하겠다는 의지를 보인 끝에 이날 한 달 유예 기간을 둔 방안을 발표했다. 이에 따라 수도권에 내 집 마련을 준비하던 실수요자들은 곤란한 상황에 놓이게 됐다. 여기에 시중 은행들도 대출 조이기를 더욱 강화하고 있는 만큼, 실수요자들의 내 집 마련 계획에 큰 부담이 생길 것으로 보인다.
전문가들은 이 경우 서울 내에서도 상급지와 하급지를 중심으로 양극화가 두드러질 수 있다고 분석한다. 한 부동산 업계 관계자는 “디딤돌 대출이 가능한 5억원 이하 아파트 상당수는 서울 외곽 지역 또는 비수도권에 있다는 점에서 강남3구는 사실상 영향이 없다”며 “대출 옥죄기 영향은 서민 실수요자들에게 악영향을 미치게 될 것”이라고 짚었다.
