팬데믹 당시 급증한 ‘외국인 부동산 투기세력’ 덜미, 56.1%는 ‘중국인’
2017년부터 지난해 말까지 위법의심행위 437건 발생, 절반 이상은 중국인 코로나19 팬데믹 시기 유입된 외국인 투기 수요, 시장 과열·규제 악용 비판 뒤늦은 대처에 내국인 피해 커져, 이번 기획조사 통해 시장 정상화 도모해야
국토교통부가 지난 2월부터 6월까지 외국인 토지거래 불법 행위 단속을 위한 실거래 기획조사를 실시, 총 437건의 불법 행위를 적발했다. 지난 코로나19 팬데믹을 시작으로 외국인의 투기 목적 부동산 거래 문제가 심화하자, 국토부가 일괄적인 불법 행위자 색출 작업에 착수한 것이다.
조사 결과 위법의심행위자 중 절반 이상은 중국 국적 외국인 것으로 나타났다. 코로나19 팬데믹 전후로 급증한 중국인의 국내 토지 거래 대부분이 사실상 ‘투기 목적’이었다는 사실이 입증된 셈이다. 차후 국토부는 위법 의심 행위 유형에 따라 국세청, 경찰청, 관세청, 지방자치단체 등 관계기관에 통보해 범죄 수사, 과태료 등 후속 조치를 취할 예정이다.
외국인 위법의심행위 437건 적발
국토교통부는 지난 2017년부터 지난해 말까지 전국에서 이뤄진 1만4,938건의 외국인 토지거래를 중심으로 △업·다운 계약 △명의 신탁 △편법 증여 등 불법행위가 의심되는 이상 거래 920건을 선별, 기획조사를 실시했다. 그 결과 △편법 증여 의심 등 국세청 통보 61건 △명의 신탁, 불법 전매 등 경찰청 통보 6건 △해외자금 불법 반입 등 관세청 통보 35건 △신고가 거짓 신고 등 지자체 통보 419건 △기타 금융위원회 통보 6건 등 총 437건(47.5%)의 위법의심행위가 적발됐다.
위법의심행위자(매수인 기준 376건)를 국적별로 보면 중국인이 211건(56.1%)으로 가장 많았으며, 이어 미국인 79건(21.0%), 대만인 30건(8.0%) 순이었다. 지역별로는 경기도가 177건(40.7%)으로 가장 많았고, 충남 61건(14.0%), 제주 53건(12.2%) 순으로 뒤를 이었다. 사실상 전국구에 걸쳐 외국인의 토지거래 불법 행위가 발생한 셈이다.
국토부는 농림축산식품부에 자료를 제공, 조사 대상 920건 중 가장 비중이 큰 농지거래 490건에 대해 농업경영 의무 위반 등 농지법 위반에 대한 현장 조사를 진행 중이다. 아울러 하반기 중 지난해 6월부터 지난 5월까지 발생한 거래를 대상으로 외국인의 주택 대량 매입, 이상 고·저가 매수 등 투기성 주택거래에 대한 2차 기획조사를 실시할 예정이다.
팬데믹과 함께 찾아온 ‘외국인 부동산 투기’
외국인의 투기성 토지거래와 불법 행위 문제는 코로나19 팬데믹이 한창이던 2020년 본격화했다. 시장 유동성이 풍부해지며 아파트를 비롯한 국내 부동산 가격이 급상승한 가운데, 막대한 자금력을 갖춘 외국인이 투기 목적으로 국내 토지·주택을 대규모 매수하며 부동산 가격 상승을 부추긴 것이다.
이에 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 관련 규제를 강화했다. 주택담보대출비율(LTV) 등 강력한 대출 규제, 세밀한 자금 조달 계획서 조사로 실수요자의 주택 구입마저도 쉽지 않은 환경을 조성한 것이다. 하지만 외국인은 규제의 사각지대를 이용, 고강도 대출 규제가 적용되지 않는 자국 금융기관에서 자금을 융통하기 시작했다. 다주택자 규제, 주택자금조달 계획서 등 여타 규제 역시 외국 국적을 이용해 교묘히 피해 갔다.
과열 방지 규제에도 불구하고 상황이 악화하자 정부는 지난해에야 외국인의 부동산 투기를 원천 차단하기 위해 ‘외국인 대상 거래허가구역’을 신설했다. 외국인의 투기성 거래에 효과적으로 대응하기 위해 토지거래허가구역 지정권자가 허가 대상자(외국인 등 포함), 허가 대상 용도와 지목 등을 특정해 허가구역을 지정할 수 있도록 부동산거래신고법을 개정, 지난해 10월 본격 시행한 것이다.
뒤늦은 대처에 무너진 국내 부동산 시장
이러한 정부의 뒤늦은 거래허가구역 신설은 ‘때를 놓쳤다’는 비판을 받았다. 이미 국내 부동산 시장이 외국인의 ‘투기 러시’ 이후 가라앉고 있었기 때문이다. 한국감정원에 따르면 2020년 8월 기준 수도권에서 발생한 외국인·법인 건축물 거래는 8만2,162건이었다. 특히 지난 2017~2020년 5월까지 국내에서 두 채 이상 아파트를 취득한 외국인은 1,036명에 달했으며, 이 중에는 67억원에 42채를 취득한 외국인도 있었다. 이 시기 외국인이 취득한 아파트 2만3,167건 중 소유주가 실거주하지 않는 아파트는 7,569건(32.7%) 수준이었다.
KOSIS에 따르면 2019년 기준 우리나라에서 토지를 가장 많이 소유한 것은 미국 국적 외국인(52.2%)으로 파악됐다. 중국 국적 외국인의 경우 2010년 3.1k㎡(1.4%)의 토지를 소유하는 데 그쳤으나, 2019년 조사에서는 7.8%의 토지를 소유하고 있는 것으로 확인됐다. 9년 만에 소유한 토지 규모가 6배 이상 급증한 셈이다. 이번에 실시된 국토부 기획조사에서 위법의심행위자 중 과반수가 중국 국적 외국인이었다는 점을 고려하면, 코로나19 팬데믹 전후로 급증한 중국인 토지 거래는 사실상 위법을 서슴지 않는 투기 목적 거래가 대부분이었던 셈이다.
투기 목적으로 유입되는 외국인 자금은 시장 교란 및 과열을 초래한다. 사실상 내국인은 해외 자본 유입을 통한 이익 없이 투기의 ‘후폭풍’만을 오롯이 감내해야 하는 셈이다. 이번 기획조사가 해외 투기가 휩쓸고 간 국내 부동산 시장 정상화의 첫 단추가 될 수 있기를 기대해 본다.
