‘중국인 집주인’ 올해 또 늘었다, 외국인 투기 자본의 시장 교란 우려↑
전체 외국인 보유 토지(18만1,391필지)의 40%가량 중국인이 보유 외국인들, ‘중과세 사각지대’ 노린 편법으로 국내 부동산 매입 ‘가상화폐 환치기’ 등 외국인의 국내 부동산 시장 교란 행위도 빈번
중국인이 보유한 국내 토지가 지난해 상반기 7만 건을 돌파했다. 2만 건에 그쳤던 2016년 대비 3배나 늘어난 것이다. 외국인 소유 토지가 늘자 내국인에 대한 세금 중과가 외국인과 비교해 역차별이라는 비판과 함께 외국인에 대한 금융 규제 필요성이 제기되고 있다. 또 가상화폐 차익거래를 활용한 환치기 자금으로 국내 부동산을 매입하는 수법 등 외국인의 투기성 자본에 의한 집값 변동성 확대 및 시장 교란을 우려하는 목소리도 나온다.
외국인 국내 토지 보유 건수 매해 늘어, ‘중국인’ 비중 가장 높아
22일 홍석준 국민의힘 의원이 국토교통부의 ‘외국인 토지현황’을 분석한 결과, 지난해 상반기 외국인이 보유한 국내 토지는 전국 18만1,391개 필지로 집계됐다. 공시지가 기준으론 서울(12조1,861억원), 경기(5조5,099억원), 인천(2조7,294억원), 전남(2조5,287억원), 부산(2조1,978억원) 순이다.
이 가운데 중국인이 보유한 국내 토지는 7만2,180건으로, 2016년 2만4,035건보다 3배 이상 늘었다. 중국 국적자의 국내 토지 보유는 매해 늘고 있다. 2019년 5만559건으로 처음 5만 건을 넘은 후 2020년 5만7,292건, 2021년 6만4,171건, 2022년 6만9,585건, 2023년 상반기에는 7만2,180건으로 늘었다. 중국인의 주택 소유 역시 늘어나는 추세다. 지난해 6월 기준 국내 외국인 소유 주택 중 중국인 소유 주택은 4만5,406가구로, 전체 국가를 통틀어 가장 많았다. 중국인 소유 단독주택도 1,921가구에 달했다.
정치권에선 외국인의 국내 아파트 및 소유가 늘어날수록 국내 주거 안정이 훼손될 수 있단 지적이 나온다. 홍석준 의원은 “우리 국민은 중국에서 토지를 소유할 수 없는 등 부동산 취득에 제한받는 반면, 중국인만 일방적으로 국내 부동산을 소유하게 되면 국가적 문제가 될 수 있다”며 “중국인의 부동산 취득에 대해 상호주의 적용을 강화하는 등 대책이 필요하다”고 강조했다.
국내 대출 규제 안 받는 ‘외국인’, 역차별 논란 심화
외국인 소유 토지가 늘자 내국인에 대한 세금 중과가 외국인과 비교해 역차별이라는 비판도 제기된다. 외국인들이 편법으로 대출 규제를 피하거나, 세금 중과를 벗겨내 부동산을 사들이는 등 내국인 규제 반사이익을 거둔다는 것이다.
이론상 외국인과 내국인의 부동산 관련 조세 부과에 대한 특별한 차이는 없다. 매매가별 상이한 취득세와 거주기간별 부담 양도세는 물론, 다주택자에 대한 중과세도 같은 기준을 준용한다. 오히려 장기보유특별공제, 1주택자 비과세 등에서 외국인이 받는 혜택은 제한적이다.
그러나 결정적으론 세대별 합산으로 적용하는 중과세 적용 과정에서 발생하는 사각지대가 역차별 논란을 만들고 있다. 외국인이 가족 명의로 분산해 아파트를 매입할 경우 당국이 해외 거주하는 외국인에 대한 세대원 파악이 어렵기 때문에 이들 매수자가 다주택자로 산정되지 않으며 중과세가 발생하지 않는다. 업계 관계자는 “투기 억제나 시장 안정을 위해 도입된 세금 중과는 내국인과 외국인 동일하게 적용된다”면서도 “그러나 국내 부동산을 취득한 일부 외국인의 경우 중과세 적용 과정에서 해외 거주민의 가족관계 증명 과정이 지닌 한계를 노리고 중과세를 피하는 경우가 있다”고 전했다.
내국인보다 대출 규제에서 자유로운 점도 내국인 역차별 논란이 나오는 이유다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 각종 규제를 적용받는 내국인과 달리, 외국인은 해외은행을 통해 자금을 조달하기 때문에 자유롭게 주택 매수가 가능하다. 해외 부동산 커뮤니티에선 이런 방식으로 국내 주택을 매입하는 방법의 이점을 소개한 게시글마저 나돌고 있는 실정이다.
가상화폐 환치기 자금까지 국내 부동산 시장으로 유입
역차별 논란에 더해 정부의 관리·규제망에서 벗어난 외국인의 부동산 시장 교란 행위도 우려되는 부분이다. 특히 그동안 불법 외환거래를 통해 조달한 자금으로 국내 주택을 매입하는 경우가 적발돼 온 가운데, 최근엔 가상화폐 차익거래를 통한 환치기 자금을 활용한 사례도 드러난 바 있다.
소병훈 더불어민주당 의원실에 따르면 2017년 10월부터 2021년 5월까지 제출된 서울 지역 외국인들의 주택자금 조달 계획 가운데 외국인 61명은 관세 포탈 자금 등 불법 자금을 쓰거나 외환당국에 신고하지 않은 채 아파트 55채(시세 840억원)를 사들인 것으로 나타났다. 이에 대해 서울세관 관계자는 “적발된 외국인 대다수는 비트코인 등을 불법 외환 이전에 이용하는 신종 환치기 수법을 사용해 중국에서 돈을 들여온 뒤 국내 부동산에 투자했다”며 “일부 범죄 조직들은 최근 3년간 감시가 허술한 가상화폐를 환치기 수단으로 적극 활용해 온 것으로 추정된다”고 설명했다.
환치기를 통한 외국자본이 시장에 유입될 경우 국내 집값 변동성이 확대될 수밖에 없다. 주식시장에서 외국인 투자자의 매매가 급변할 때마다 코스피지수가 출렁이는 것과 유사하다. 주식시장처럼 외국인 투기 자본으로 국내 부동산 시장이 출렁인다면 앞으로 우리 국민의 주거 안정은 점점 더 보장되기 어렵다.
외국인의 투기 자본이 몰려 집값이 큰 폭 오른 해외 사례를 비춰볼 때 정부의 조속한 대응과 개혁이 시급하다는 목소리도 나온다. 실제로 호주에선 외국인의 부동산 투자 영향으로 시드니, 캔버라 등 8개 주요 도시의 주택 가격이 2012~2017년 새 약 50% 가까이 상승했다. 특히 2017년 중국인 투자자가 사들인 호주 부동산 가치만 무려 100억 달러(약 13조원)에 달했다. 이 밖에 뉴질랜드, 캐나다, 태국 등의 국가에서도 해외 투기성 자금이 몰리며 부동산 가격이 폭등함에 따라 외국인의 부동산 취득에 대한 규제 논의가 활발하게 진행되고 있다.
