목동·광명 등 수도권 주요 재건축 사업장, 줄줄이 신탁방식 선택
신탁사 찾아 나서는 서울·수도권 정비사업 현장들
신속한 사업 진행과 안정적 자금 조달 등 장점 명확해
수수료 부담, 신탁사별 역량 편차 등 리스크에는 유의해야
최근 서울·수도권에서 신탁방식 정비사업을 추진하는 현장이 늘고 있다. 여의도에서 재건축을 추진 중인 16개 단지 중 7개 단지가 신탁방식을 선택한 가운데, 목동과 광명 등에서도 재건축 사업을 신탁사에 위탁하는 사업장이 급증하는 양상이다.
신탁방식 택하는 사업장 급증
14일 정비업계에 따르면 최근 목동신시가지 1단지와 2단지는 신탁방식 정비사업을 추진하기 위한 신탁사 선정에 착수했다. 목동2단지 재건축추진준비위원회(이하 재준위)는 하나자산신탁과 업무 협약을 체결했다. 예비 신탁사 선정 절차를 밟고 있는 목동1단지 재준위는 차후 신탁사들의 입찰 제안 발표를 청취한 후 신탁사를 선정할 예정이다.
이로써 목동신시가지 14개 단지(1∼14단지) 중 신탁방식을 선택한 곳은 9곳까지 늘어나게 됐다. 신탁사 선정이 진행 중인 1단지 이외에 예비 신탁사 선정이 끝난 곳은 △2단지와 5단지(하나자산신탁) △7단지(코람코자산신탁) △9·11단지(한국자산신탁) △10단지(한국토지신탁) △13단지(대신자산신탁) △14단지(KB부동산신탁) 등이다.
목동 외에 광명과 상계동에서도 신탁방식 재건축을 추진하는 단지들이 속속 등장하고 있다. 광명에서는 철산KBS우성아파트(교보자산신탁), 하안주공3·4단지(대한토지신탁), 하안주공10·11단지(한국자산신탁) 등이 잇따라 신탁사와 재건축 업무협약을 체결했다. 이밖에 도봉구 방학동, 노원구 상계동 등에서도 신탁방식 재건축을 선택하는 단지들이 늘어나는 추세다.
신탁방식 정비사업의 장점
2016년 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정에 따라 본격 도입된 신탁방식 정비사업은 신탁사가 조합, 토지 등 소유자를 대신해 수수료를 받고 정비 사업을 시행하는 방식이다. 토지를 위탁받은 신탁사가 필요 자금 조달·공사 발주·관리·운영 등을 대행한 뒤 발생한 수익을 토지 소유자에게 돌려주는 형태로 진행된다. 신탁사가 일종의 ‘부동산 시행사’가 되는 셈이다.
신탁방식의 가장 큰 장점은 조합방식 대비 빠르게 정비사업을 마무리할 수 있다는 점이다. 조합방식 정비사업의 경우 추진위원회 설립부터 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 이주와 철거, 분양 등 복잡한 사업 절차로 인해 평균적으로 준공까지 10년 이상의 기간이 소요된다. 하지만 신탁 방식으로 재건축을 추진하면 정비구역 지정, 정비 계획, 사업 계획 등의 절차를 동시에 진행할 수 있어 조합방식 대비 소요 기간이 2~3년가량 단축된다.
자금 조달 측면에서도 유리하다. 조합방식 정비사업은 사업 기간이 길어질수록 대출 규모가 크게 늘어난다는 특징이 있다. 조합 내부 갈등이나 시공사의 공사비 인상 요구로 사업이 지체되면 조합원이 그만큼의 추가 비용 부담을 짊어질 수밖에 없는 구조다. 반면 신탁방식 정비사업은 신탁사가 직접 자체 자금이나 신용 등으로 정비사업에 드는 비용을 부담한다. 금융지주 계열의 일부 신탁사는 이주비나 중도금을 저리로 빌려주는 등 금리 경쟁력도 확보하고 있다.
“수수료만 수십억 될 수도” 리스크 분명
다만 신탁방식 정비사업에도 분명한 ‘리스크’가 존재한다. 특히 높은 수수료는 신탁방식 정비사업의 가장 큰 단점으로 꼽힌다. 신탁사를 사업시행자·대행자로 지정하면 통상적으로 총 분양대금(일반분양 수입)의 2~4% 수준의 수수료가 발생한다. 이는 조합방식으로 정비사업을 추진할 때는 발생하지 않는 비용이다. 사업 규모가 큰 서울 재건축 단지의 경우 신탁사에 수십억원에서 수백억원에 달하는 수수료를 납부하기도 한다. 이 비용은 결국 조합원들의 분담금으로 고스란히 돌아가게 된다.
신탁사마다 정비사업 수행 역량이 다를 수 있다는 점도 변수다. 신탁사 내 정비사업 영업·관리 인력의 숙련도 편차에 따라 정비사업의 향방이 갈릴 수 있다는 의미다. 사업장 이해도가 낮은 신탁사가 무리하게 재건축 사업을 수주할 경우, 오히려 인허가 등이 늦어져 사업이 지연될 위험도 있다. 일각에서는 등기부등본상 실질적 소유권이 신탁사로 이전되면 정비사업 진행 과정에서 주민들의 의견이 배제될 것이란 우려가 제기되기도 한다.
전문가들은 신탁방식 정비사업을 추진하기에 앞서 ‘득과 실’을 잘 따져볼 필요가 있다고 조언한다. 한 부동산 시장 전문가는 “신탁방식 재건축은 장점이 크지만, 그만큼 감수해야 하는 리스크도 큰 방식”이라며 “현시점 조합방식과 신탁방식 중 ‘정답’은 없으며, 각 사업장이 처한 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 할 것”이라고 강조했다.
