부동산 정책

올해로 도입 30년을 맞이한 다주택 등록임대사업제도가 시장 참여자들의 외면으로 휘청이고 있다. 전 정부 시절 대폭 줄어든 등록임대사업 혜택과 까다로워진 보증보험 가입 기준을 이유로 많은 사업자가 임대사업에서 손을 떼고 있기 때문이다.

8년 전 ‘뉴스테이’로 시작한 기업형 임대가 주택시장에서 차지하는 비중은 0.3%에 그쳤다. 올해 10월 기준 기업형 임대 출자액도 지난해 같은 기간의 절반에도 미치지 못하면서 사실상 존폐 위기에 처했다. 선거철마다 제도가 바뀌는 상황에 임대 건립을 포기하는 건설사가 늘어난 탓이다. 공모에 새로 참여하려는 신규 사업자들의 발길도 끊긴 가운데 지금의 분위기가 쉽사리 바뀌지 않을 거란 전망이 나온다.

전세사기 피해자를 위한 저리 신규 대출(버팀목 대출)의 승인율이 34%에 그치는 것으로 나타났다. 수많은 피해자가 까다로운 지원 요건의 장벽에 가로막힌 것이다. 지난달 요건 개선 이후 점차 활성화하는 저금리 대환대출과는 달리, 저리 대출은 올 상반기 덮어쓴 ‘집행률 1%’의 오명을 좀처럼 씻어내지 못하는 양상이다.

최근 서울 아파트 전세 계약 중 계약갱신청구권(갱신권)을 사용하는 비중이 늘어나고 있다. 공급 부족 현상이 지속되는 가운데 매매를 준비하던 이들이 대거 전세수요로 전환하며 매물 부족 현상이 심화하고 있어 전셋값 추가 상승 전망은 갈수록 힘을 얻고 있다.

국내 최대 규모 통합 리모델링 사업으로 꼽히는 서울 동작구 사당동 일대 ‘우극신(우성2·3단지, 극동, 신동아4차)’이 본격적으로 시공사 선정 작업에 들어갔다. 재건축 사업의 대안으로 떠오른 ‘서울형 리모델링’ 일부 단지의 사업진행에 진척이 없는 것과는 대조적이다. 현재 서울형 리모델링이 진행 중인 7곳 단지를 비롯해, 수도권과 1기 신도시 중심으로 진행되는 리모델링 사업들은 최근 인상된 공사비와 정부의 재건축 안전진단 규제 완화 등으로 사업 속도가 나지 않는 것으로 나타났다.

정부의 각종 부동산 경기 부양책이 적용되면서 주택담보대출이 10월 들어 3조원이나 뛴 것도 매도자들이 시장 변화를 기다리는 요소 중 하나다. 대부분의 주담대가 급매물 소진에 쓰인 것으로 판단하고 시장 조정이 곧 끝날 것이라는 해석이다.

노후 대단지 재건축에 가려 상대적으로 주목받지 못했던 서울 강남권 단지들의 리모델링에 속도가 붙고 있다. 재건축에 비해 상대적으로 완화된 요건에서 사업 진행이 가능하다는 점이 이들 단지의 리모델링을 앞당기는 가운데 적용 여부에 따라 두 사업의 분위기를 가르는 재건축초과이익환수제에 대한 논의가 뜨거워지는 양상이다.

서울특별시 용산구 한남3구역이 재개발 추진 20년 만에 본격적인 이주에 나섰다. 이주 대상 8,300여 가구가 새로운 보금자리를 찾아 나선 가운데, 주변 전월세 시장에서는 ‘품귀 현상’이 벌어지고 있다. 인근인 한남4구역이나 5구역은 물론, 용산구 전반에서도 한남3구역과 비슷한 조건의 매물은 찾아보기가 어렵다는 전언이다.

고금리 여파로 국내 주택시장이 침체기에 접어든 가운데, 수도권 중심으로 전세 시세가 계약 당시보다 낮아지는 ‘역전세’ 현상이 심화하고 있다. 역전세 및 전세사기로 인한 전세 보증금 미반환 사례가 급증하는 가운데, 임차인들은 전세 및 빌라 거주를 기피하기 시작했다.

개월 연속 증가하던 전국 아파트 상승 거래 추세가 지난달 처음으로 꺾였다. 특례보금자리론 중단, 대출금리 상승 등에 따라 전반적으로 거래량이 줄어든 영향이다. 전문가들은 중동 분쟁 등으로 인한 고금리 장기화에 당분간 거래가 줄고 가격은 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 또 일각에선 그간 정부가 과도한 부동산 부양책을 소화하기 위해 해외 자금을 무리하게 가져다 쓴 결과 최근 고금리 여건 속 이자 부담과 외화 유출 규모 확대가 우려된다는 지적이 나온다.

전국 아파트 전세가격지수가 10월 내내 상승세를 이어가고 있다. 혼조세인 매매시장 분위기에 더해 국토부 등 정부의 ‘주택 공급 부족론’이 재조명받으면서 실수요자들의 전세 수요가 늘어난 것으로 풀이된다. 실제로 올해 7월까지 전국 주택 인허가 누적 실적이 전년 대비 30% 가까이 감소한 가운데 향후 2~3년 뒤 주택 공급 부족이 심화될 거란 전망에 무게가 실리고 있다. 다만 일각에선 지방의 미분양 주택 규모가 쌓이고 있는 만큼 전국적으로 공급 부족을 걱정할 만한 단계가 아니라는 지적도 나온다.

앞으로 기존에 보유 중이거나 향후 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 10개월 내에 주택건설사업계획 승인을 받는 업체는 한국토지주택공사(LH)의 신규 공공택지를 공급 받을 때 일정 수준의 혜택(인센티브)을 받을 수 있게 된다.

전국에서 발생한 대규모 전세 사기의 여파가 심각한 가운데 임차권 등기명령이 급증한 것으로 나타났다. 서울은 지난해보다 6배 넘게 증가한 수준을 보였으며, 대구는 이보다 심각한 9배 증가를 기록했다. 최근 불거진 수원과 대전 등 전세 사기 사건들이 대거 임차권 등기 수순을 밟고 있어 올해 남은 하반기 임차권등기명령은 더 큰 폭으로 늘어날 것이라는 우려가 나온다.

최근 정부가 부동산 경기 침체로 급감한 주택 공급 물량을 회복시키기 위해 팔을 걷어붙인 가운데, 일각에서는 우리나라가 일본이 겪은 ‘잃어버린 30년’을 그대로 답습할 것이란 관측이 나온다. 1990년대 버블이 붕괴되면서 장기 침체로 접어들 당시 일본이 겪었던 고령화, 저출산, 과잉 부채, 부동산 가격 상승 등의 징후가 그대로 나타나고 있기 때문이다. 특히 최근 급격히 상승한 국내 부동산 버블이 붕괴될 경우 우리 경제는 큰 타격을 입을 것으로 우려된다.

정부가 부동산 공시가격의 신뢰성을 높이기 위해 광역지자체에 공시가격 검증 센터를 설치해 상시 모니터링하겠다고 밝혔다. 공시제도 개선을 통해 ‘신뢰성’과 ‘정확성’이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠단 취지지만, 적정가격 등 중요 정보 공개엔 여전히 소극적인 모습을 보이고 있어 논란은 여전히 이어질 것으로 전망된다.

앞으로 연립, 다가구 등 비(非)아파트에 대한 주택도시기금 대출 지원이 확대된다. 정부가 대단지 아파트를 건설하는 대형 건설사에 비해 상대적으로 자금이 부족한 민간 중소 건설사 등을 집중 지원해 도심과 대학가를 중심으로 주택 공급에 속도를 내겠다는 의지를 밝히면서다.

급증한 전세 사기, 고금리 사태 등으로 인해 전세 수요가 급감하고 있다. 우리나라 부동산의 한 축을 지탱하던 전세가 ‘소멸론’에 휩싸인 가운데, 일각에서는 선제적인 임대차 시장 재정비가 필요하다는 분석이 나온다.

원희룡 국토부 장관이 오피스텔과 도시형 생활주택 등 비아파트에 대한 규제 완화는 없을 것이라고 못 박았다. 아파트와의 형평성 문제는 물론, 안정적인 공급에 주력함으로써 집값 상승에 대한 심리가 확산하는 것을 막겠다는 의지로 풀이된다.